00064353

Питання здійснення утеплення квартири ззовні, особливо коли таке утеплення провадить лише один співвласник багатоквартирного будинку, ми детально розглянули в матеріалі «Утеплення зовнішньої стіни квартири: тест на законність».
Наразі ж розгляньмо, як вибрати для таких робіт підрядника та які дозвільні документи повинен мати цей виконавець робіт.
До слова: усі поради, які наводитимуться далі, стануть у пригоді як для ОСББ, котре вирішило повністю утеплити будинок знадвору, так і для окремого співвласника, що отримав дозвіл від загальних зборів на утеплення своєї квартири ззовні.

Перевіряємо дозвільні документи, укладаємо договір

Уявімо, що власник квартири отримав згоду від інших співвласників на утеплення та замислився над питанням безпосереднього виконання робіт — розпочав пошуки підрядної організації. Або ж ОСББ на загальних зборах прийняло рішення утеплити будинок знадвору та доручило правлінню ОСББ знайти підрядника. Аби бажане утеплення не призвело до неприємних несподіванок, на цьому етапі варто ознайомитися із деякими юридичними нюансами.

По-перше, при виборі підрядника слід пересвідчитися, чи має він ліцензію на проведення будівельних робіт, отримати її завірену підрядником копію. Дійсність будівельної ліцензії можна перевірити на офіційному веб-сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України.

По-друге, зрозуміло, що відносини з підрядником слід урегулювати письмовим договором. Як правило, будівельні організації мають свій типовий варіант договору. Однак у будь-якому випадку замовнику варто не втрачати пильності при його підписанні. Треба уважно ознайомитися з усім текстом договору, а особливу увагу звернути на такі істотні умови:

  • предмет, тобто безпосередньо роботи з утеплення. Бажано, щоб договір містив чітке описання робіт, які зобов’язується виконати підрядник, із зазначенням видів матеріалів і технічних характеристик планованого утеплення;
  • ціна робіт підрядника. Ціна в договорі підряду може бути визначена в кошторисі (може викладатися як окремий додаток до договору, потребує окремого підписання сторонами). Окрім того, варто чітко врегулювати в договорі порядок оплати, указати, чиїм коштом придбаватимуться матеріали для виконання робіт;
  • строки виконання робіт із чітким формулюванням дат їх початку й завершення;
  • гарантії та відповідальність із боку компанії-підрядника. В інтересах замовника, аби в окремих положеннях договору було закріплено обов’язок підрядника усувати будь-які недоліки проведених робіт, які будуть виявлені протягом гарантійного строку, а також відшкодовувати шкоду, яка може бути заподіяна майну інших осіб (наприклад, окремих співвласників) унаслідок неякісно проведених робіт. Хоча загалом багато з таких обов’язків випливають із норм закону, і практика свідчить, що додатково прописувати відповідні положення в договорі завжди доцільно.

Зауважимо
У разі проведення утеплення працівники підрядної організації повинні мати дозвіл на виконання робіт підвищеної небезпеки, у побуті відомий як «дозвіл на висотні роботи». Зокрема п. 18 Порядку видачі дозволів на виконання робіт підвищеної небезпеки та на експлуатацію (застосування) машин, механізмів, устаткування підвищеної небезпеки, затвердженого постановою КМУ від 26.10.2011 р. № 1107, прописує: відповідного дозволу потребують верхолазні та скелелазні роботи, що виконуються на висоті 5 м і більше над поверхнею ґрунту, перекриттям або робочим настилом, та роботи, що виконуються за допомогою підйомних і підвісних колисок, механічних підіймачів і будівельних підйомників.

Окрім того, підрядник повинен не лише мати відповідний дозвіл, а й письмово повідомити про проведення робіт територіальний орган Держгірпромнагляду за місцем виконання таких робіт не пізніше ніж за 10 робочих днів до початку їх виконання з наданням копії дозволу.

Органи Держгірпромнагляду, отримавши інформацію про несанкціоноване проведення відповідних робіт, мають право провести позапланову перевірку, а в разі встановлення факту відсутності дозволу на виконання робіт підвищеної небезпеки вповноважені заборонити виконання таких робіт (п. 2.26 Положення про організацію та здійснення державного гірничого нагляду, державного нагляду (контролю) у сфері промислової безпеки та охорони праці в системі Держгірпромнагляду України, затвердженого наказом Міністерства надзвичайних ситуацій України від 11.08.2011 р. № 826).

Загалом забезпечення отримання такого дозволу та повідомлення відповідних органів про проведення робіт, безсумнівно, є сферою відповідальності виконавця робіт. Однак поцікавитися в підрядника, чи має він відповідний дозвіл і чи буде дотримано порядок повідомлення про роботи, варто. Це пов’язано з тим, що на практиці траплялися випадки фактичного припинення органами Держгірпромнагляду робіт із несанкціонованого ними утеплення, які отримали інформацію про те, що відбувається, наприклад, за скаргою чи повідомленням будь-кого із сусідів.

Таким чином, обираючи підрядника, правовий аспект такого вибору має включати три складові:

  1. Наявність чинної будівельної ліцензії;
  2. Якість договору підряду, високий ступінь «захищеності» замовника його положеннями;
  3. Наявність у підрядника дозволу на виконання робіт підвищеної небезпеки та повідомлення органів Держгірпромнагляду про початок робіт.

Неякісна робота підрядника — хто відповідає

Замовник утеплення — ОСББ

Уявімо, що роботи з утеплення будинку були здійснені підрядником неякісно, із порушеннями будівельних норм, правил і стандартів, і це заподіяло шкоду спільному майну будинку чи інших власників квартир. У такому разі ОСББ чи окремий співвласник, права якого порушено (пошкоджено стіну зі сторони його квартири тощо), мають усі підстави для притягнення підрядника до цивільно-правової відповідальності шляхом пред’явлення відповідних вимог: про відшкодування збитків, повернення пошкодженого майна до попереднього стану тощо (способи захисту цивільних прав перелічено в ч. 2 ст. 16 ЦК України).

Якщо підрядник не погоджується з висунутими до нього претензіями, і ОСББ або окремий співвласник готуються відстоювати свої права в судовому порядку, їм слід подбати про завчасну підготовку доказової бази. Зокрема як докази можуть бути використані такі джерела:

  • внутрішні документи ОСББ (акти, що посвідчують факт пошкодження майна, складені працівниками, членами правління ОСББ, мешканцями будинку; документи, що свідчать про попередній стан будинку, технічна документація тощо);
  • документи, складені незалежними спеціалізованими організаціями (експертні висновки про характер та ступінь пошкодження майна, його причини; документи з відомостями, що підтверджують вартість робіт, необхідних для відновлення майна тощо);
  • показання свідків, які можуть підтвердити, що пошкодження будинку відбулося внаслідок дій підрядника, одразу після завершення робіт або під час їх виконання тощо.

Зауважимо: у разі заподіяння шкоди окремим співвласникам останні не можуть пред’являти претензії у зв’язку з неякісним утепленням до ОСББ. Це пояснюється тим, що: по-перше, об’єднання не допустило будь-яких порушень прав співвласника, а по-друге, підстави для відповідальності ОСББ за дії третіх осіб, у нашому випадку — підрядника, відсутні. Адже ОСББ — це не суб’єкт підприємницької діяльності, який надає співвласникам певні послуги, а механізм управління спільним майном самими співвласниками. Відповідно, якщо підрядник заподіяв чужому майну певну шкоду, інші співвласники не повинні за це відповідати. Отже, уся відповідальність за неякісно виконані роботи повністю покладатиметься на підрядника.

Замовник утеплення — співвласник багатоквартирного будинку

А тепер з’ясуймо, яка відповідальність покладатиметься на власника квартири, у разі якщо роботами з утеплення зовнішньої стіни будинку на рівні окремої квартири підрядник заподіяв шкоду спільному майну будинку чи інших власників квартир.

Одразу зазначимо: все залежатиме від «вихідних умов» конкретної ситуації, тобто від того, наскільки власник квартири подбав про дотримання всіх вимог закону при здійсненні утеплення. Загалом можливі 2 варіанти:

  • перший — утеплення здійснювалося з дотриманням усіх установлених законом умов, тобто власник квартири в установленому порядку погодив запланове утеплення з іншими співвласниками й залучив до виконання підрядних робіт організацію, що має чинну будівельну ліцензію, яка надає право провадити відповідні роботи;
  • другий — утеплення не було погоджено зі співвласниками та/або до виконання робіт залучено організацію, що не має відповідної ліцензії.

Нагадаємо

Фізична особа може бути суб’єктом таких видів юридичної відповідальності, як: цивільно-правова (майнова), адміністративна, кримінальна. Водночас обов’язковою умовою (елементом суб’єктивної сторони) настання кожного із цих видів відповідальності є вина особи, що проявляється у формі умислу чи необережності. Окрім того, зрозуміло, що підставою відповідальності є безпосередньо вчинення самого правопорушення (обов’язковий елемент об’єктивної сторони).

На наш погляд, у першому випадку будь-яка відповідальність власника квартири виключається. Адже з його боку відсутні порушення будь-яких норм чинного законодавства. Вина в заподіянні шкоди тут також відсутня, оскільки ні умислу, ні протиправної необережності власник квартири не допустив. Отже, підстав для юрвідповідальності будь-якого виду немає. Тому претензії співвласників, чиє майно було пошкоджено внаслідок неякісної роботи підрядника, мають бути адресовані саме до останнього. На підрядника й покладатиметься весь тягар майнової відповідальності у вигляді обов’язків відшкодувати заподіяні збитки, відремонтувати пошкоджені конструкції тощо.

Розгляньмо другий випадок — коли утеплення здійснене без згоди співвласників та/або із залученням неліцензованого підрядника. Тут теж можливими є декілька варіантів.

Варіант 1. Замовник залучив до виконання робіт ліцензованого підрядника, однак не погодив питання щодо утеплення з іншими співвласниками.

Цивільно-правова відповідальність. Уявімо, що підрядник порушив певні будівельні норми, унаслідок чого було заподіяно шкоду чужому майну. У такому разі ситуація з розподілом тягаря відповідальності між замовником і підрядником буде неабияк складною, й у випадку судових позовів від сусідів (або ОСББ) до замовника утеплення спрогнозувати результат однозначно не можна. Це пов’язано з тим, що, з одного боку, «утеплювач» таки допустив порушення майнових прав інших співвласників, не спитавши їх згоди на утеплення. Однак, з іншого боку, співвласникам важко буде довести, що існує безпосередній причинно-наслідковий зв’язок між порушенням із боку власника квартири (неотриманням згоди співвласників) і порушенням підрядником будівельних норм та, відповідно, заподіяною останнім шкодою. У процесі доказування матимуть значення особливості кожної конкретної ситуації.

Адміністративна, кримінальна відповідальність. Оскільки єдине порушення, яке допустив власник квартири в такому випадку, — це порушення майнових прав інших співвласників спільного майна будинку, підстав для його притягнення до інших видів відповідальності, окрім майнової, за таких умов немає. Такі види відповідальності залежно від характеру правопорушень, здійснених підрядником, та їх негативних наслідків покладатиметься виключно на підрядника.

Варіант 2. Замовник не погодив утеплення з іншими співвласниками та залучив до виконання робіт осіб (організацію), що не мають ліцензії на проведення будівельних робіт.

У такому разі власник квартири може бути притягнений до юрвідповідальності всіх названих видів.

Цивільно-правова відповідальність. Оскільки замовник залучив до виконання робіт осіб, не вповноважених на їх виконання, його вина в учинених ними порушеннях очевидна. При цьому співвласникам навіть не потрібно буде пред’являти претензії до фактичного виконавця робіт (однак вони матимуть і таке право), адже всі їх збитки зобов’язаний буде відшкодувати саме замовник утеплення.

Адміністративна, кримінальна відповідальність. Якщо замовник доручив проведення робіт неліцензованій компанії, він таким чином фактично допустив до виконання незаконних робіт сторонніх осіб, що не мали на це права, та ще й створив їм усі умови для незаконної діяльності, чим сприяв заподіянню шкоди спільному майну. Отже, є достатні підстави говорити про його співучасть у відповідних порушеннях.

У разі допуску до проведення утеплення осіб, що не мають на це права, — незалежно від того, чи була заподіяна цим шкода, можлива відповідальність за ст. 96 Кодексу про адміністративні правопорушення. Така норма встановлює відповідальність за порушення вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил під час будівництва. Санкціями за відповідні порушення є накладення штрафів у розмірі від 10 до 150 НМДГ (від 170 до 2550 грн).

Кримінальна відповідальність для власника квартири може настати в разі, якщо діями горе-будівельників будуть заподіяні тяжкі наслідки, як-от: шкода здоров’ю, майну осіб відповідної тяжкості. Повторімося: замовника утеплення цілком можна вважати співучасником цих злочинів, оскільки він створив умови для незаконних робіт й організував їх проведення.

Отже, можемо дійти висновку, що увага до вибору підрядника, який здійснюватиме утеплення, має неабияке значення та є запорукою не тільки теплоти в будинку, а й «гарантом» від притягнення до юрвідповідальності в разі допущення підрядником порушень будівельних норм.

Олена ТРЕГУБОВА,

юрист, м. Київ