Головну ідею цієї статті ви зрозумієте під час читання. Однак у преамбулі ми звертаємо вашу увагу на те, що законодавець і фіскальні органи надто мляво реагують на інформаційні потреби представників ОСББ у частині оподаткування. Воно й зрозуміло: сфера житлово-комунальних послуг завжди вважалася складною, незрозумілою, недорегульованою та проблемною в усіх юридичних питаннях, а не лише податкових. Тому сказати, що існує багато роз’яснень ДФСУ щодо оподаткування ОСББ,  не можемо. Їх узагалі замало, і більшість із них доволі старі. Тому звертаємося до наших читачів-ОСББ із проханням направляти копії наявних у них відповідей органів ДФСУ та свої запитання щодо обкладення  ПДВ на електронну пошту нашого проекту.

Чи може ОСББ бути платником ПДВ і коли доведеться зареєструватися?

Зазначимо відразу: ОСББ може бути платником ПДВ, але, щоб зрозуміти чому, спершу звернімося до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі ― Закон про ОСББ) і вкотре згадаймо про основне — господарсько-правове призначення ОСББ.

Згідно зі ст. 4 Закону про ОСББ, об’єднання створюється для забезпечення й захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов’язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством і статутними документами.

Із цієї норми методично важливо зрозуміти, що через ОСББ можуть проходити декілька типів грошових потоків:

  1. гроші від співвласників для виконання й задоволення спільних для всіх потреб, обов’язки щодо вирішення яких покладено на ОСББ, наприклад, щоб побудувати дитячий майданчик у дворі;
  2. транзитні кошти для закриття платежів перед різними контрагентами, які надають комунальні й інші послуги для співвласників будинку. Такі кошти можуть проходити через ОСББ, хоча в більшості випадків співвласники будинку (вони ж — власники квартир) самостійно розраховуються із постачальниками різних комунпослуг;
  3. кошти від господарського управління спільним майном, що приноситиме додатковий заробіток ОСББ.

Детальніше джерела надходження коштів описані в ст. 21 Закону про ОСББ. Так, кошти об’єднання складаються із:

  • залишків коштів на утримання та ремонт багатоквартирного будинку на рахунках особи, що здійснювала управління таким будинком до створення об’єднання;
  • внесків і платежів співвласників;
  • коштів, отриманих об’єднанням у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень й іншого спільного майна багатоквартирного будинку;
  • коштів, отриманих об’єднанням як відшкодування за надані окремим категоріям громадян пільги на оплату житлово-комунальних послуг та призначені житлові субсидії;
  • коштів і майна, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності об’єднання;
  • добровільних майнових, у т.ч. грошових, внесків фізичних та юридичних осіб;
  • коштів, залучених на умовах кредиту чи позики;
  • коштів державного та/або місцевого бюджетів, отриманих на підставі спільного фінансування для утримання, реконструкції, реставрації, проведення поточного й капітального ремонтів, технічного переоснащення багатоквартирного будинку;
  • пасивних доходів;
  • доходів від діяльності заснованих об’єднанням юридичних осіб, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання;
  • коштів, отриманих з інших джерел, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання.

Порядок сплати, перелік і розміри внесків і платежів співвласників, у т.ч. відрахувань до резервного й ремонтного фондів, установлюються загальними зборами об’єднання відповідно до законодавства й статуту об’єднання.

Своєю чергою, майно об’єднання утворюється із:

  • майна, переданого йому співвласниками у власність;
  • одержаних доходів;
  • іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом.

Майно, придбане об’єднанням за рахунок внесків і платежів співвласників, є їхньою спільною власністю.

При цьому важливо пам’ятати, що згідно із чинним законодавством:

  • об’єднання створюється як непідприємницьке товариство для здійснення функцій, визначених законом;
  • основна діяльність об’єднання полягає в здійсненні функцій, що забезпечують: (1) реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, (2) належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, (3) сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних й інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та (4) виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних із діяльністю об’єднання;
  • господарче забезпечення діяльності об’єднання може здійснюватися власними силами об’єднання (шляхом самозабезпечення) або шляхом залучення на договірних засадах суб’єктів господарювання;
  • об’єднання є окремою юридичною особою, яка створюється відповідно до закону, має печатку зі своїм найменуванням й інші необхідні реквізити, а також розрахункові рахунки в установах банку. У результаті — об’єднання відповідає за своїми зобов’язаннями коштами й майном об’єднання, від свого імені набуває майнові та немайнові права й обов’язки, виступає позивачем і відповідачем у суді. Й об’єднання не несе відповідальності за зобов’язаннями співвласників;
  • головною ознакою є те, що об’єднання — це неприбуткова організація, яка не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками.

У ст. 16 Закону про ОСББ описано права об’єднання ― воно має право відповідно до законодавства та статуту:

  • утворювати органи управління, визначати умови й розмір плати за їхню діяльність;
  • приймати рішення про надходження та витрати коштів об’єднання;
  • визначати порядок користування спільним майном згідно зі статутом об’єднання;
  • укладати договори;
  • виступати замовником робіт із капітального ремонту, реконструкції багатоквартирного будинку;
  • установлювати порядок сплати, перелік і розміри внесків і платежів співвласників, у т.ч. відрахувань до резервного й ремонтного фондів;
  • здійснювати для виконання статутних завдань господарче забезпечення діяльності об’єднання в порядку, визначеному законом;
  • визначати підрядника, укладати договори про управління й експлуатацію, обслуговування, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного й капітального ремонтів, технічного переоснащення майна з будь-якою фізичною або юридичною особою;
  • здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів;
  • захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади й органах влади АРК, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах й організаціях незалежно від форми власності;
  • використовувати допоміжні приміщення в багатоквартирному будинку для потреб органів управління об’єднання;
  • установлювати сервітути, здавати в оренду допоміжні приміщення й інше спільне майно багатоквартирного будинку.

Чи провадить ОСББ господарську діяльність?

Із пантелику може збити те, що за Законом про ОСББ такі обєднання названо непідприємницькими товариствами, а отже — провадити підприємницьку діяльність не можуть. Це справді так ― підприємницьку діяльність не можуть, але господарську — запросто. Згідно зі ст. 52 Господарського кодексу України, некомерційне господарювання ― це самостійна систематична господарська діяльність, що здійснюється суб’єктами господарювання, спрямована на досягнення економічних, соціальних й інших результатів без мети одержання прибутку. У ч. 2 тієї ж ст. 52 ГКУ вказується, що некомерційна господарська діяльність може здійснюватися також іншими суб’єктами господарювання, яким провадження господарської діяльності у формі підприємництва забороняється законом.

Ми вже зазначали, що Закон про ОСББ так само ідентифікує цей вид юросіб як неприбуткові організації, котрі не мають на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками.

!!! На практиці щодо цього часто виникають казуси. Насправді статус неприбуткової організації не свідчить про те, що ціноутворення для всіх господарських операцій ОСББ має відбуватися без урахування якогось певного рівня рентабельності. Ба більше, при такому типові операцій, як, наприклад, оренда, в ОСББ буде дохід, а витрат, найімовірніше, не буде. Отже, у межах цього виду госпдіяльності ОСББ отримує прибуток. Спори виникають зазвичай навколо питання: чи можна відображати такий прибуток у фінансовій звітності такого ОСББ? Ідеалісти говорять, що це неможливо, адже суперечитиме статусу неприбуткової організації. З іншого боку — у Законі про ОСББ ідеться про те, що такий прибуток не повинен розподілятися між співвласниками. Проте для спокійного сну бухгалтера ОСББ ми рекомендуємо не чекати кінця року й усе-таки стежити, щоб увесь зароблений ОСББ прибуток через статті витрат і за напрямами, погодженими співвласниками багатоквартирного будинку, спрямовувався на виконання статутних цілей.

У ПКУ щодо цього питання міститься ширший погляд. Згідно із пп. 14.1.36, господарська діяльність ― діяльність особи, що пов’язана з виробництвом (виготовленням) і/або реалізацією товарів, виконанням робіт, наданням послуг, спрямована на отримання доходу та здійснюється такою особою самостійно та/або через свої відокремлені підрозділи, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи, зокрема, за договорами комісії, доручення й агентськими договорами. Тобто ОСББ усе-таки провадить госпдіяльність.

Чи можуть ОСББ бути платниками ПДВ?

Однозначно — можуть. Однак для цього необхідно, щоб дотримувалася низка умов.

Такі висновки обумовлені передусім тим, що ПКУ не містить для ОСББ жодних винятків. Навіть навпаки, серед осіб, які є платниками ПДВ згідно зі ст. 180 ПКУ, щонайменше три норми можуть указати на ОСББ. Зокрема платниками ПДВ є:

  1. будь-яка особа, що провадить або планує провадити господарську діяльність і реєструється за своїм добровільним рішенням як платник податку в порядку, визначеному ст. 183. Саме так — ОСББ може добровільно зареєструватися платником ПДВ, хоча доцільність такого кроку може бути відсутньою;
  2. будь-яка особа, що зареєстрована чи підлягає реєстрації як платник податку;
  3. будь-яка особа, що ввозить товари на митну територію України в обсягах, які підлягають оподаткуванню, та на яку покладається відповідальність за сплату податків у разі переміщення товарів через митний кордон України відповідно до Митного кодексу України. Власне, уявити настільки активне ОСББ, яке б увозило на територію України якісь закордонні товари, досить важко. Але ця можливість існує1.

1 Згідно з п. 181.2 ПКУ, особи, не зареєстровані як платники податку, під час увезення товарів на митну територію України в обсягах, що підлягають оподаткуванню відповідно до закону, сплачують ПДВ під час митного оформлення товарів навіть без реєстрації як платники такого податку.

Звісно, із такого списку нас найбільше цікавить другий випадок ― тобто ситуація, коли ОСББ змушене реєструватися платником ПДВ.

Відповідно до п. 181.1 ПКУ, якщо загальна сума від здійснення операцій із постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню згідно із цим розділом, у т.ч. із використанням локальної чи глобальної комп’ютерної мережі, нарахована (сплачена) такій особі протягом останніх 12-ти календарних місяців, сукупно перевищує 1 млн грн (без урахування податку на додану вартість), така особа зобов’язана зареєструватися як платник податку в контролюючому органі за своїм місцезнаходженням (місцем проживання) із дотриманням вимог, передбачених ст. 183 ПКУ. При цьому ані ст. 196, ані ст. 197 ПКУ не передбачають винятків із об’єкта обкладення ПДВ тих або інших операцій, що надаються ОСББ.

Таким чином, ОСББ змушені реєструватися платником ПДВ, якщо обсяг їхніх операцій (постачання товарів і послуг) перевищує 1 млн грн. Необхідність такої реєстрації платником ПДВ свого часу була підтверджена в листі ДПСУ від 22.06.2012 р. № 8958/5/15-2116. Лишилося тільки визначити, операції з якими саме послугами й товарами з боку ОСББ призводять до потреби реєструватися платником ПДВ.

Із термінології ПКУ знаємо, що:

1) постачання послуг ― будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передання права на об’єкти права інтелектуальної власності й інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються під час учинення певної дії чи провадження певної діяльності (пп. 14.1.185 ПКУ);

2) постачання товарів ― будь-яке передання права на розпоряджання товарами як власник, у т.ч. продаж, обмін або дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (пп. 14.1.191 ПКУ). До речі, із метою застосування терміна «постачання товарів» електрична та теплова енергія, газ, пар, вода, повітря, охолоджене чи кондиційоване, вважаються товаром.

Лишилося тільки роз’яснити таке запитання…

Які послуги надає ОСББ, що можуть стати об’єктом обкладення ПДВ?

Попереджуємо: оподатковуваними вони стануть лише після реєстрації платником ПДВ. Однак відстежувати такі операції бухгалтеру ОСББ слід для того, щоб не пропустити момент, коли їх обсяг досягне 1 млн грн і об’єднання буде зобов’язане зареєструватися платником ПДВ.

Тут варто зазначити, що чинне законодавство якоїсь особливої чіткості щодо цих питань не містить. І роз’яснень органів влади замало ― досі в питаннях оподаткування ОСББ доводиться орієнтуватися на лист ДПСУ від 22.06.2012 р. № 8958/5/15-2116 (лист № 8958) і лист Мінрегіонбуду від 31.07.2012 р. № 8/10-2040-12.

У листі № 8958 ДПСУ наголосили: у ст.ст. 196 та 197 ПКУ не передбачено винятків із об’єкта обкладення ПДВ тих або інших операцій, що надаються ОСББ. І пояснили, що всі транзитні кошти за комунальні послуги не підлягають обкладенню ПДВ. Але з’ясуймо по черзі, адже через ОСББ, як мовилося раніше, проходять не тільки транзитні кошти.

Комунальні послуги

У листі № 8958 податківці визнали, що власники жилих і нежилих приміщень можуть перераховувати кошти за комунальні послуги чи безпосередньо на рахунки підприємств, організацій, які надають ці послуги, або кошти за надані їм комунальні послуги можуть згідно з укладеними договорами надходити на рахунок ОСББ для накопичення й наступного перерахунку підприємствам, організаціям, які надають ці послуги. При цьому «у ОСББ відсутній об’єкт оподаткування по водо-, тепло-, газо-, електропостачанню, гарячому водопостачанню та іншим послугам, кошти за які власники жилих і нежилих приміщень перераховують безпосередньо на рахунки підприємств, організацій, які надають ці послуги, або перераховують на рахунок об’єднання для накопичення і наступного перерахунку підприємствам, організаціям, які надають ці послуги».

Нині, по суті, нічого не змінилося, тому припускаємо, що фіскали й надалі вважатимуть, що транзитні суми не потребують нарахування ПДВ.

Послуги ОСББ

Податківці в листі № 8958 акцентували увагу на ситуації, коли ОСББ установило для власників жилих і нежилих приміщень окрему плату за послуги з перерахунку отриманих від таких власників коштів підприємствам, організаціям, що надають послуги з водо-, тепло-, газо-, електропостачання, гарячого водопостачання й інші послуги, у ОСББ виникає об’єкт обкладення ПДВ (звісно, після реєстрації). Власне, така думка формує розуміння, що ОСББ можуть надавати чи встановлювати якісь інші платежі, які можна буде вважати платою за надані послуги.

У листі Мінрегіонбуду від 31.07.2012 р. № 8/10-2040-12 згадується ситуація, коли ОСББ, використовуючи потужність власної котельні, може реалізовувати теплову енергію на договірних засадах для забезпечення опаленням і гарячим водопостачанням інші будинки. У таких ситуаціях ОСББ є виробником і виконавцем житлово-комунальних послуг і очевидно, що такі послуги можуть бути об’єктом обкладення ПДВ.

Кошти на утримання спільного майна та на капремонти

Згідно зі ст. 22 Закону про ОСББ, для забезпечення утримання й експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання й водовідведення, теплопостачання й опалення, вивезення побутових відходів, об’єднання за рішенням загальних зборів має право:

  • задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення;
  • визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, із якими всі співвласники укладають відповідні договори;
  • виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг.

Для фінансування самозабезпечення об’єднання співвласники сплачують відповідні внески та платежі в розмірах, установлених загальними зборами об’єднання. За згодою правління окремі співвласники можуть у рахунок сплати таких внесків і платежів виконувати окремі роботи.

У листі Мінрегіонбуду від 31.07.2012 р. № 8/10-2040-12 зазначається:

«ОСББ, які відповідно до статті 4 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» виконують свою статутну функцію із забезпечення реалізації прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном, належного утримання будинку та прибудинкової території, цим не здійснюють операцій із постачання товарів/послуг».

Відомство вважає, що і внески, які надходять ОСББ, є не платою за послуги, а внесками для забезпечення потреб основної діяльності ОСББ. Саме тому такі внески не підлягають обкладенню ПДВ, незалежно від їх загальної суми за останні 12 календарних місяців.

У листі № 8958 податківці стверджували, що видатки на утримання й ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об’єднання та договором про їх використання (кошторисом). Кошти за користування неподільним та загальним майном й обслуговування спільної власності сплачуються на банківський рахунок об’єднання та не підпадають під об’єкт обкладення ПДВ.

Діяльність ОСББ для забезпечення власних потреб

Окрім того, відповідно до ст. 4 Закону № 2866-III, об’єднання може провадити господарську діяльність для забезпечення власних потреб безпосередньо або шляхом укладення договорів із фізичними чи юридичними особами. Така господарська діяльність об’єднання (наприклад, здача в оренду нежитлових приміщень) підпадає під визначення об’єкта обкладення ПДВ.

Щодо оренди, то такі доходи потраплять до оподатковуваних, але після реєстрації платником ПДВ. До того їх потрібно, перевіряти, чи не досягнув загальний обсяг потенційно оподатковуваних операцій розміру 1 млн грн за останні 12 місяців. Адже після цього ОСББ змушене зареєструватися платником ПДВ.

Ну й, звісно ж, ОСББ може здійснювати й надавати якісь інші послуги, які вважатимуться оподатковуваними, але не згадані в нашій статті.

Сергій СТРОЇЧ,

податковий експерт

ТОВ «ТАКС КОНЕКШИНС ГРУП»