Dim

Нещодавно минуло 1 липня 2016 року — дата, до якої більшість співвласників, не охочих довірити управління власним багатоквартирним будинком призначеному виконкомом місцевої ради управителеві, прийняли одне з альтернативних рішень — управляти багатоповерхівкою самостійно або ж створити ОСББ.

Саме для тих, хто віддав перевагу останньому варіанту, наразі актуальним є питання стосовно доцільності наступного кроку — створення асоціації ОСББ. У зв’язку із цим пропонуємо з’ясувати, для кого та чим може бути привабливим створення такої асоціації, якими особливостями вирізняються її правовий статус і порядок створення тощо…

Правовий статут асоціації ОСББ

Розпочнімо з основ, звернувшись до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон про ОСББ), статтею 1 якого визначено:
«асоціація об’єднань співвласників багатоквартирного будинку — юридична особа, створена для представлення спільних інтересів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків».

Ознайомившись із наведеною вище дефініцією, доходимо перших висновків:
1) асоціація ОСББ є юридичною особою, тож на неї поширюються всі загальні норми законів і підзаконних нормативно-правових актів, що встановлюють права й обов’язки для відповідних суб’єктів господарювання, регулюють порядок їх створення та припинення тощо;
2) призначення асоціації — представляти спільні інтереси ОСББ, що є її членами.

Якщо з першим висновком усе зрозуміло, то другий потребує коментарів. Так, у класичному найзагальнішому розумінні представництво передбачає вчинення дій від імені та в інтересах однієї особи у відносинах з іншою. Однак якщо ми надалі аналізуватимемо Закон про ОСББ, то дійдемо висновку, що законодавець, уживаючи у визначенні поняття «асоціація об’єднань співвласників багатоквартирного будинку» слово «представлення», заклав в останнє дещо інший (ширший) зміст. Пояснімо.

Згідно із ч. 2 ст. 12 Закону про ОСББ, за рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (усі або частково) управителю або асоціації. Окрім того, ч. 2 ст. 16 Закону про ОСББ передбачено: загальні збори об’єднання мають право делегувати асоціації, до якої входить об’єднання, частину повноважень своїх органів управління.
Як бачимо, в обох згаданих випадках вочевидь ідеться не стільки про представлення інтересів ОСББ, як про безпосереднє виконання асоціацією функцій останнього.
Тож, з урахування викладеного, більш коректним було б визначати асоціацію ОСББ як юридичну особу, створену для представлення спільних інтересів і реалізації завдань об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Виконання яких саме завдань буде покладено на асоціацію ОСББ — залежатиме від її членів і має бути закріплене в статуті асоціації. Зважаючи на положення ч. 2 ст. 16 Закону про ОСББ, котра не містить жодних спеціальних застережень, перелік повноважень, що можуть бути делеговані асоціації, — необмежений. Звісно ж, з урахуванням ч. 9 ст. 10 Закону про ОСББ, якою встановлена виключна компетенція загальних зборів співвласників (а це означає, що відповідні повноваження не можуть бути передані не лише асоціації ОСББ, але й іншим органам самого ОСББ).

Одразу ж зауважимо: асоціації ОСББ не є управителями багатоквартирних будинків у розумінні Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417):

  • по-перше, згідно з п. 7 ч. 1 ст. 1 Закону № 417, управителем може бути, зокрема, юридична особа — суб’єкт підприємницької діяльності, котра здійснює управління будинком на підставі договору зі співвласниками. Натомість асоціація ОСББ виконує функції з утримання, ремонту багатоквартирних будинків, забезпечення належних умов проживання тощо в силу статуту й рішень її членів. Жодних додаткових договорів зі співвласниками ОСББ, які є членами асоціації, законодавство укладати не вимагає;
  • по-друге, відповідно до вже цитованої вище ч. 2 ст. 12 Закону про ОСББ, за рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (усі або частково) управителю АБО асоціації. Тобто, як бачимо, законодавець чітко розмежовує управління багатоквартирним будинком із залученням управителя, і шляхом делегування відповідних функцій асоціації. Це, своєю чергою, однозначно вказує на неможливість ототожнення відповідних понять.

Окремо варто зупинитися на організаційно-правовій формі асоціації ОСББ. Так, поширеною є думка, що остання — це громадська спілка (згідно з Класифікацією організаційно-правових форм господарювання ДК 002:2004 (далі — Класифікація ДК 002:2004) — спілка об’єднань громадян), і на неї поширюється дія Закону України «Про громадські об’єднання» від 22.03.2012 р. № 4572-VI (далі — Закон № 4572).

Однак маємо зазначити, що це не так: п. 6 ч. 2 ст. 2 щойно згаданого Закону № 4572 передбачено, що сфера його дії не поширюється на непідприємницькі товариства, утворені на підставі інших законів. Відповідна норма повною мірою стосується асоціацій ОСББ. Щоправда, не можемо не звернути уваги на те, що на практиці левова частка всіх асоціацій ОСББ функціонує саме у формі громадських об’єднань: держреєстратори не вбачають у цьому проблем — й охоче реєструють асоціації в такий спосіб.
Водночас зауважимо: окрім того, що це не повною мірою узгоджується із законодавством, процедура реєстрації асоціації ОСББ як громадського формування є складнішою, порівняно з реєстрацією звичайної юридичної особи, а також накладає на членів такої асоціації додаткові обмеження, оскільки останні повинні зважати на норми Закону № 4572.
При державній реєстрації асоціацій ОСББ як звичайних юридичних осіб (не як громадських формувань) організаційно-правова форма останніх, згідно з Класифікацією ДК 002:2004, визначається як асоціація (у розумінні ст. 120 Господарського кодексу України, далі — ГКУ). І хоча на перший погляд це видається не зовсім коректним, адже ОСББ не є підприємствами, а функціонують як юридичні особи із самостійною організаційно-правовою формою (у т.ч. відповідно до Класифікації ДК 002:2004), однак звертаємо вашу увагу на ч. 6 ст. 119 ГКУ. Останньою передбачено, що положення гл. 12 «Об’єднання підприємств» ГКУ за загальним правилом застосовуються також до об’єднань інших суб’єктів господарювання — юридичних осіб.

Для чого створювати асоціацію ОСББ
З’ясувавши (принаймні, за загальними ознаками), що таке асоціація ОСББ, перейдімо до більш практичного питання, а саме: які переваги надає співвласникам її створення?

Будучи лаконічними, зазначимо: перша та головна перевага створення асоціації ОСББ — економія коштів співвласників. Друга перевага (подеколи буває не менш важливою) — економія часу. Далі — конкретніше та з прикладами.

Так, створення асоціації ОСББ надає гарну можливість заощадити на оплаті праці персоналу, обслуговуючого об’єднання співвласників. Звісно, якщо, наприклад, голова правління, бухгалтер, юрист вашого ОСББ працюють на громадських засадах, для вас економія фонду оплату праці не стоїть на порядку денному та, відповідно, не є аргументом для створення асоціації. Однак частіше така робота є оплачуваною, а співвласники зацікавлені в скороченні витрат за відповідною статтею. Саме в такому випадку в нагоді стає асоціація ОСББ.

Створивши останню, ОСББ мають можливість найняти одного бухгалтера, котрий вестиме облік і складатиме звітність за всіма об’єднаннями співвласників. Певна річ, з огляду на більший обсяг роботи його заробітна плата напевне буде більшою. Однак у будь-якому випадку це коштуватиме дешевше, аніж якби кожне ОСББ наймало власного фахівця з ведення обліку.

Аналогічна ситуація з юристами. Їх у штат ОСББ запрошують рідше, однак доволі часто користуються послугами правників на цивільно-правових (договірних) засадах: для отримання консультацій, розроблення внутрішніх документів, провадження певних реєстраційних дій тощо. Зазвичай потреби ОСББ у цій сфері дуже подібні. А відтак, погодьтеся: значно вигідніше, приміром, поставити одному юристу питання, актуальне для всіх ОСББ — членів асоціації, й оплатити необхідну консультацію одноразово, аніж робити це кожному об’єднанню співвласників окремо.

Щодо голів правління ОСББ. Звісно, формально в кожному об’єднанні вони мають бути свої. Однак якщо делегувати більшість їх повноважень очільнику асоціації ОСББ, лишивши за головами правлінь ОСББ самі тільки по суті номінальні повноваження, їх робота не вимагатиме оплати.

Загалом логіка економії на оплаті праці (послуг), сподіваймося, є зрозумілою. Тож аналогічним чином можна міркувати й щодо іншого персоналу, членів правління тощо.

Окрім того, що асоціація ОСББ здатна, як ми продемонстрували вище, істотно здешевити обслуговування об’єднань співвласників, варто поговорити й про інші її переваги.

Так, традиційно реєстрація асоціації ОСББ супроводжується утворенням спільного грошового фонду. У ситуації ж, коли, скажімо, одне з ОСББ — членів асоціації вимагає невідкладного дороговартісного аварійного ремонту, наявність такого фонду допомагає оперативно відреагувати на відповідні потреби. Адже фонду одного ОСББ у подібних ситуаціях інколи буває недостатньо, а на додаткові збори коштів бракує часу.

До слова: з огляду на викладене вище, особливо актуальним і доцільним видається створення асоціації ОСББ саме для співвласників невеликих багатоквартирних будинків.

Утім не можемо не зазначити, що іноді на практиці створення співвласниками асоціації ОСББ не обумовлене жодними практичними міркуваннями. Трапляється, що, створивши відповідну асоціацію, співвласники не делегують останній практично значущих функцій, а використовують передусім для здійснення серед громадян просвітницької роботи щодо діяльності ОСББ, обміну досвідом між ОСББ тощо.

Особливості створення асоціації ОСББ

У разі якщо, ознайомившись із викладеним вище, ви серйозно замислилися над створенням асоціації ОСББ, цей підрозділ — для вас.

Отже, із чого ж розпочати? На першому етапі необхідно сконтактувати з мешканцями інших будинків, у яких створено ОСББ, або ж з органами управління відповідними об’єднаннями. Виявивши однодумців, охочих створити асоціацію, ви зможете попередньо оцінити розміри останньої, а відповідно — отримати більш чітке уявлення, які повноваження можна буде делегувати такій асоціації та наскільки ефективною буде їх реалізація. Звісно, чим ближче один до одного будуть розташовані члени майбутньої асоціації ОСББ, тим ширшим виявиться коло завдань, які зможуть бути реалізовані спільно. Однак якщо бажання об’єднатися виявлять співвласники віддалених будинків — законодавчих перепон для цього не виникне.

Надалі кожному ОСББ необхідно організувати та провести власні загальні збори співвласників, на яких варто проголосувати за створення асоціації ОСББ, а також визначитися із ключовими питаннями її діяльності, скажімо:

  • які функції ОСББ будуть делеговані такій асоціації та які завдання поставлені перед останньою (умовно кажучи, визначитися із призначення асоціації ОСББ);
  • щодо кількості й персонального складу співвласників, які представлятимуть інтереси ОСББ в асоціації (зауважте, що це не обов’язково мають бути члени правління чи інших керівних органів ОСББ);
  • поставити коло питань (хоча б приблизне), щодо яких уповноважені представники від ОСББ мають право приймати рішення самостійно, і питань, для вирішення яких обов’язковим є виявлення думки співвласників (тобто необхідним є скликання загальних зборів членів ОСББ);
  • стосовно способу та періодичності звітування обраних представників перед співвласниками про їх діяльність в асоціації тощо.

Наступним і, власне, основним етапом створення асоціації ОСББ є проведення її установчих зборів, на яких мають бути присутніми делеговані представники від кожного ОСББ — майбутнього члена асоціації.

Одразу ж констатуймо: порядок проведення зборів асоціацій ОСББ (у т.ч. установчих) спеціально не врегульований жодним нормативно-правовим актом. Загальні правила проведення таких зборів слід почерпнути із Закону про ОСББ. Щодо особливостей, пов’язаних зі специфікою правової природи асоціації, то вони мають урегульовуватися представниками від ОСББ на власний розсуд.

Передусім делегати від ОСББ мають самостійно скооперуватися й погодити зручний час і місце для зборів.

Так само невирішеним є питання, хто повинен готувати проект статуту асоціації ОСББ, що має бути розглянутий та затверджений на установчих зборах. На відміну від ОСББ, для якого наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 р. № 141 затверджена типова форма статуту, установчі документи асоціації ОСББ мають писатися фактично «із нуля». Єдиним дороговказом при цьому слугуватиме ст. 8 Закону про ОСББ, якою встановлено, що статут асоціації повинен визначати відповідно до законодавства  України:

  • найменування, місцезнаходження асоціації;
  • представництво від об’єднань;
  • права й обов’язки членів асоціації;
  • статутні органи асоціації, їх склад і повноваження, порядок утворення, діяльності та фінансування;
  • порядок унесення змін до статуту;
  • підстави й порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) асоціації та вирішення майнових питань, пов’язаних із цим.

Водночас статут може містити інші положення, що є істотними для діяльності асоціації.
Звісно, безпосередньо під час зборів скласти установчі документи буде проблематично. Тож представникам від ОСББ варто заздалегідь розробити власні проекти статутів (або спільно попрацювати над одним), а на установчих зборах лише обговорити спірні питання, за потреби — підкоригувати запропонований варіант статуту й затвердити останній.

Порядок голосування на зборах представників від ОСББ знову ж таки має бути визначений останніми самостійно. Розгляньмо окремі можливі варіанти.

1. Голосування за принципом «1 ОСББ = 1 голос»
Найбільш простий та очевидний варіант. Вважаємо, що для прийняття рішення з більшості питань підрахунок голосів у такий спосіб є найоптимальнішим. Так, незалежно від розміру будинку, виступаючи членом асоціації, кожне ОСББ є окремою юридичною особою та має рівні з іншими членами права.

2. Голосування за принципом «1 представник від ОСББ – 1 голос»
2.1. Кількість представників від кожного ОСББ однакова
Підрахунок голосів у такий спосіб подібний до першого із запропонованих варіантів, однак має одну перевагу. Так, при голосуванні за принципом «1 ОСББ = 1 голос» втрачається з виду те, що в межах одного ОСББ представники з окремих питань можуть не мати єдиної думки. У разі ж коли голос кожного з представників рахуватиметься окремо, спорів щодо цього можна буде уникнути.
 
2.2. Кількість представників від кожного ОСББ неоднакова
Оскільки нормативно питання представництва об’єднань в асоціації ОСББ не врегульоване, у статуті останньої може бути передбачено, що кількість співвласників, котрі представлятимуть в асоціації інтереси ОСББ, залежить від розміру останнього (тобто по суті — від розміру багатоквартирного будинку). У такому випадку слід ураховувати, що під час голосування ті з ОСББ, котрі делегували до асоціації більшу кількість представників, матимуть, відповідно, більше можливостей уплинути на остаточне рішення.

3. Голосування із застосуванням механізму, запропонованого законодавцем для ОСББ
Зазначений варіант доцільно застосовувати в тому випадку, коли кількість представників від кожного з ОСББ однакова, але голосування проводиться з питань (передусім — фінансових), котрі прямо чи опосередковано пов’язані з розмірами об’єднань. За такого варіанту голосування слід ураховувати не розмір площі квартири чи нежитлового приміщення, що належить кожному співвласникові (як у випадку з ОСББ), а загальну площу багатоквартирного будинку.

Приклад
До асоціації ОСББ входить 3 ОСББ. Кожне з останніх створене в будинках із загальними площами 300 м2, 500 м2, 1200 м2 відповідно. Їх загальна площа становить 2000 м2. Якщо останню прирівняти до 100%, то на кожне із зазначених вище ОСББ припадатиме 15, 25 та 60 % голосів відповідно. Своєю чергою, якщо від кожного ОСББ до асоціації буде делеговано по 5 представників, то кожен із них матиме таку кількість голосів:

  • представники співвласників будинку площею 300 м2 — по 3% голосів кожен;
  • представники співвласників будинку площею 500 м2 — по 5% голосів кожен;
  • представники співвласників будинку площею 1500 м2 — по 12% голосів кожен.

До слова: у статуті асоціації не забороняється прописувати, що за загальним правилом голосування проводиться за принципом, скажімо, «1 ОСББ = 1 голос», однак за потреби в деяких випадках представники можуть дійти згоди щодо прийняття рішень з окремих питань в інший спосіб.

Згідно із ч. 14 ст. 6 Закону про ОСББ, державна реєстрація об’єднання  (асоціації) проводиться в порядку, установленому законом для державної реєстрації юридичних осіб.  Об’єднання (асоціація) вважається утвореним з дня його державної реєстрації. Хто з представників від ОСББ має подати документи держреєстратору, повинно бути вирішено на установчих зборах.
Безпосередній процес державної реєстрації асоціації ОСББ як юридичної особи здійснюється з урахування положень Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань» від 15.05.2003 р. № 755-IV (далі — Закон № 755), а також Порядку державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань, що не мають статусу юридичної особи, затвердженого наказом Мін’юсту від 09.02.2016 р. № 359/5.
Детально зупинятися на процедурі не вбачаємо потреби: кожне ОСББ має бути з нею добре ознайомлене, адже свого часу воно реєструвалося суб’єктом господарювання. Утім на одному нюансі все ж акцентуймо увагу.
Так, згідно з п. 2 ч. 1 ст. 17 Закону № 755, заявник, подаючи документи для державної реєстрації юридичної особи, за власним бажанням може долучити заяву про включення до Реєстру неприбутківців. Водночас п. 6 оновленого Порядку ведення Реєстру неприбуткових установ та організацій, включення неприбуткових підприємств, установ та організацій до Реєстру та виключення з Реєстру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.07.2016 р. № 440, одним зі способів реєстрації юрособи неприбутківцем називає подання реєстраційної заяви за формою № 1-РН державному реєстратору як додатка до заяви про державну реєстрацію. Відповідні норми є відносно новими, тож радимо звернути увагу на таку можливість та скористатися нею (звісно ж, якщо ви не бажаєте, аби ваша асоціація ОСББ була платником податку на прибуток або єдинником), щоб надалі додатково не звертатися до органів Державної фіскальної служби України.

Вікторія Туманова,

юрист м. Київ