Навряд чи хтось сперечатиметься з тим, що створення ОСББ здатне істотно полегшити життя співвласників у частині багатьох питань. Серед вагомих переваг такого способу управління будинку — можливість оплачувати більшість комунальних послуг через ОСББ.

Однак, окрім «комуналки», чимало співвласників змушені сплачувати ще й податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Чи можна це зробити через ОСББ?

Хто зі співвласників зобов’язаний сплачувати податок на нерухомість

Згідно з пп. 266.1.1 ПКУ, платниками податку є фізичні та юридичні особи, у т.ч. нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості.

Однак на практиці абсолютно не всі співвласники сплачують податок на нерухоме майно. І причин тому декілька.

По-перше, у пп. 266.2.2 ПКУ закріплено перелік об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, які НЕ є об’єктом оподаткування. Так, зокрема (але не виключно!), у силу закону не обкладаються податком:

  • квартири та нежитлові приміщення, що належать державі або місцевим радам (пп. «а» пп. 266.2.2 ПКУ);
  • квартири, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, й особам із їх числа, визнаним такими відповідно до закону, дітям-інвалідам, які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину (пп. «д» пп. 266.2.2 ПКУ);
  • квартири, які належать багатодітним або прийомним сім’ям, у яких виховується 5 та більше дітей (пп. «л» пп. 266.2.2 ПКУ) тощо.

По-друге, причиною, з якої власники нерухомості не сплачують податок, можуть бути пільги.

Так, згідно з пп. «а» пп. 266.4.1 ПКУ база оподаткування об’єкта/об’єктів житлової нерухомості, у т.ч. їх часток, що перебувають у власності фізичної особи — платника податку, зменшується для квартири/квартир незалежно від їх кількості — на 60 кв. м.

Інакше кажучи, якщо особа є власником, скажімо, однокімнатної квартири, площа якої становить 60 кв. м або менше, про сплату податку такою особою взагалі не йдеться.

На замітку! Якщо фізособа є власником одночасно квартири й житлового будинку (у т.ч. їх часток), база оподаткування зменшується на 180 кв. м (пп. «в» пп. 266.4.1 ПКУ).

Водночас завважте — зазначена пільга стосується лише житлової нерухомості та НЕ поширюється на юридичних осіб, а також на фізичних осіб, які (пп. 266.4.3 ПКУ):

  • мають у власності квартиру (квартири), площа якої (яких) перевищує 300 кв. м (а за наявності у власності фізособи квартири й житлового будинку — за умови, якщо їх сукупна площа перевищує 900 кв. м);
  • використовують належне їм житло з метою одержання доходів (здають в оренду, використовують у підприємницькій діяльності тощо).

На замітку!  На практиці контролери виступають проти застосування пільги й у тому разі, якщо особа лише зареєстрована як підприємець за місцем проживання, однак фактично провадить свою діяльність в іншому місці.

Окрім зазначеної вище пільги, котра передбачена безпосередньо законом, місцеві ради вповноважені встановлювати додаткові пільги з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, громадських об’єднань, благодійних організацій, релігійних організацій України, статути (положення) котрих зареєстровані в установленому законом порядку, та використовуються для забезпечення діяльності, передбаченої такими статутами (положеннями) (пп. 266.4.2 ПКУ).

Зазвичай місцеві ради, користуючись належним їм правом, додатково зменшують базу оподаткування для окремих категорій осіб (наприклад, замість 60 кв. м, надають право таким особам не обкладати податком на нерухомість квартири площею 80 кв. м) або ж узагалі звільняють останніх від сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Так, скажімо, згідно з рішенням Київської міської ради від 23.06.2011 р. № 242/5629 податок на нерухомість не сплачують учасники АТО й члени сімей загиблих учасників АТО, члени сімей Героїв Небесної Сотні, а також інваліди.

Водночас пільги, установлені органами місцевого самоврядування, аналогічно тим, що передбачені безпосередньо ПКУ, не поширюються на нерухомість, яка використовується з метою одержання доходів,  а також ту, площа якої у 5 разів перевищує площу, що не оподатковується згідно з пп. 266.4.1 ПКУ.

Однак навіть з урахування наведених вище пільг і випадків звільнення окремих об’єктів нерухомості від оподаткування, лишається істотна частка співвласників, на яких покладено тягар сплати відповідного податку. Тож з’ясуймо, чи може ОСББ допомогти їм у здійсненні цього обов’язку.

Чи можна сплатити податок на нерухомість через ОСББ

Передусім нагадаймо, у якому порядку обчислюється сума податку, котру належить перерахувати до бюджету.

Так, юридичні особи суму податку обчислюють самостійно, декларують розраховану суму та сплачують податок поквартально, з розбивкою річної суми рівними частками (пп. 266.7.5 ПКУ). Традиційно кожна юридична особа має власного бухгалтера, який відповідає, зокрема, за ведення обліку, подання звітності, сплату податків тощо.

Відтак якщо квартира/нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку належить юрособі, питань зі сплатою податку через ОСББ не виникає: для суб’єктів господарювання перерахування загальнообов’язкових платежів до бюджету — звична річ, і для виконання відповідного обов’язку є спеціально вповноважена на те особа.

Інша річ — пересічні громадяни. Обчислення суми податку з об’єкта/об’єктів нерухомості (як житлової, так і нежитлової), які перебувають у власності фізичних осіб, здійснюється контролюючим органом (пп. 266.7.1 ПКУ).

Щороку, до 1 липня, фізичні особи, що є платниками податку на нерухомість, отримують податкові повідомлення-рішення із сумою нарахованого податку та платіжні реквізити для перерахування останнього (пп. 266.7.2 ПКУ). Податок необхідно сплатити протягом 60-ти днів із дня вручення податкового повідомлення-рішення (пп. «а» пп. 266.10.1 ПКУ).

Здавалося б, нічого складного: є розрахована сума, є реквізити, за якими її перерахували, є вдосталь часу для виконання відповідного обов’язку. Проте чимало співвласників воліли б доручити виконання відповідного обов’язку ОСББ. Однак, чи доцільно це та чи в принципі можливо на практиці? З’ясуймо.

Так, згідно з п. 36.4 ПКУ виконання податкового обов’язку (яким є серед іншого й обов’язок сплатити суму податку) може здійснюватися платником податків самостійно або за допомогою свого представника чи податкового агента.

Аналогічно п. 19.1 ПКУ передбачено, що платник податків веде справи, пов’язані зі сплатою податків, особисто або через свого представника.

Водночас, керуючись п. 19.2 ПКУ, представниками платника податків визнаються особи, які можуть здійснювати представництво його законних інтересів і ведення справ, пов’язаних зі сплатою податків, на підставі закону чи довіреності. Довіреність, видана платником податків — фізичною особою на представництво його інтересів та ведення справ, пов’язаних зі сплатою податків, має бути засвідчена відповідно до чинного законодавства.

З наведеного випливає: можливості вповноважити ОСББ на сплату податків від імені співвласників шляхом, скажімо, закріплення такого права в статуті або прийняття відповідного рішення на загальних зборах, податкове законодавство не передбачає. Так чи інакше, але знадобиться посвідчена довіреність, а це означає — витрачений час на візит до нотаріуса (про те, що контролери воліють бачити саме нотаріально посвідчену довіреність, ідеться, зокрема, у листі ДФСУ від 28.09.2015 р. № 9033/Б/99-99-17-02-02-14) і додаткові витрати для співвласника.

Окрім того, за загальним правилом (згідно зі ст. 1002 Цивільного кодексу України) повірений, тобто особа, яка вчиняє певні дії за довіреністю, має право на плату. Відтак оскільки сплата податків за співвласників не охоплюється обов’язками ОСББ (власне, навіть якщо закріпити таке повноваження в установчих документах, у будь-якому разі між кожним співвласником й ОСББ мають існувати окремі цивільно-правові відносини в межах договору доручення), останнє має право на винагороду за вчинення відповідних дій. Що теж невигідно для співвласників.

Не менш важливим є ще один нюанс. Так, згідно із ч.ч. 1, 2 ст. 237 ЦКУ представництвом є правовідношення, у якому одна сторона (представник) зобов’язана чи має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Якщо особа діє в чужих інтересах, але від власного імені, вона не може вважатися представником.

У зв’язку з останнім застереженням виникає цілком практичне запитання: чи має право ОСББ, отримавши від співвласника необхідну суму, сплатити податок із власного рахунка?

Адже, навіть якщо в призначенні платежу зазначатиметься, що податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплачується за конкретну фізичну особу та вказуватиметься реєстраційний номер облікової картки останньої, платником згідно з реквізитами платіжного доручення значитиметься саме ОСББ. Тож, чи не можна це трактувати так, ніби останнє діяло в інтересах співвласника, але від власного імені?..

Позиція контролерів із цього питання неоднозначна.

Так, у підкатегорії 135.04 системи «ЗІР» міститься роз’яснення, згідно з яким:

«нормами чинного законодавства не передбачено відповідальності у разі погашення суми грошового зобов’язання або податкового боргу платника податків іншим суб’єктом господарювання».

Тобто загалом фіскали допускають ситуацію, коли суб’єкт господарювання сплачує податок на іншу особу.

Ба більше: у листі від 11.12.2015 р. № 11597/Х/99-99-23-05-15 фахівці ДФСУ, зазначаючи про можливість сплати податку представником, водночас надали поради щодо заповнення платіжного доручення. Тобто, як висновується, були нібито не проти сплати податку за третю особу саме з власного рахунка в банку.

Однак на практиці фіскали все ж наполегливо радять утримуватися від подібних операцій, пояснюючи це тим, що кошти, сплачені з розрахункового рахунка платника за інших осіб, у загальному випадку зараховуються винятково по особовому рахунку такого платника. Інакше кажучи, ситуації зі сплатою ОСББ із власного рахунка податків за інших осіб загрожують розбірками з податківцями та, фактично на рівному місці, можуть призвести до штрафних санкцій.

Теоретично описану проблему можна оминути, якщо доручити ОСББ (в особі бухгалтера/голови правління/касира ОСББ) сплатити податок шляхом унесення готівки в касу банку (адже в заяві на переказ готівки платником можна буде вказати власника нерухомості). Однак, чи не простіше співвласникові зробити це самостійно?..

У підсумку, зважаючи на викладене, радимо співвласникам, котрі отримали податкове повідомлення-рішення з визначеною до сплати сумою податку на нерухомість, сплачувати останній самостійно. Адже виконання відповідних дій обов’язками ОСББ не охоплюється. А в загальному порядку залучати об’єднання як представника вочевидь недоцільно.

Вікторія Туманова,

юрист м. Київ