Чи завжди підвали багатоквартирного будинку — це спільне майно? Чи можуть бути випадки, коли підвали є приватною власністю окремих фізичних/юридичних осіб?

Щороку в Україні створюється все більше ОСББ, тому не дивно, що раз по раз виникають запитання про те, що відноситься до спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, а що ні. У цьому матеріалі розгляньмо більш детально проблему власності на підвали: чи належать вони до спільного майна співвласників та чи можуть перебувати в приватній власності.

Питання доволі конкретне, але відповідь на нього не така проста, як того хотілося б. Особливо це помітно, коли справа доходить до практики, приміром, під час порівняння створення ОСББ у новому сучасному будинку та створення ОСББ у будинку радянських часів. В останніх непоодинокими є випадки приватизації підвалів чи окремих підвальних приміщень у 90-х роках, визнання на них права власності на підставі судових рішень. Інколи такі факти стають відомими співвласникам лише на етапі створення ОСББ, тобто вже через багато років після того, як «привласнення» відбулося.

Для правильної правової оцінки ситуації необхідно розуміти, які закони діяли в той чи інший момент — на дату набуття у власність підвального приміщення. Для цього пропонуємо провести невеличкий екскурс в історію правового регулювання питання спільної власності на майно багатоквартирних будинків.

І етап: 1992–2002 роки

19.06.1992 р. було прийнято Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» (далі — Закон). Цим законом під приватизацією малося на увазі відчуження  квартир (будинків) та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду на користь громадян України.

Ключова норма, яка важлива для нашого питання, закріплювалася у ч. 2 ст. 10 згаданого Закону, а саме: власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою та зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку та прибудинкової території відповідно до своєї частки в майні будинку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї тощо) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно й окремо приватизації не підлягають.

Зауважимо: закон чітко не визначив вичерпний перелік допоміжних приміщень, а також критеріїв віднесення тих чи інших приміщень у багатоквартирному будинку до допоміжних.

Через відсутність єдиного підходу в цьому питанні й виникнення багатьох проблем на практиці, 02.03.2004 р. Конституційний Суд України надав офіційне тлумачення зазначеній ч. 2 ст. 10 Закону, у якому вказав:

1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні тощо) передаються безоплатно в спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує провадження додаткових дій, зокрема, створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

2. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

3. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Отже, на першому етапі в незалежній Україні виникли перші правові норми, які передбачили можливість існування приватної власності на житло, а також урегулювали поняття спільного майна в багатоквартирних будинках.

Однак через брак нормативного регулювання в кожному конкретному випадку вирішувалося питання (або спір) про те, чи відноситься те чи інше підвальне приміщення до допоміжних приміщень будинку. Якщо відноситься, то таке підвальне приміщення вважалося спільною власністю. Якщо ж зацікавленій особі вдавалося довести протилежне — майно могло бути приватизовано.

Для прикладу можна навести ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 14.03.2012 р. по справі № 6-4651св12. Суд, зокрема, указав:

«за змістом ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», у процесі приватизації громадяни набувають право власності на квартири та допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Перелік таких приміщень не є вичерпним.

Разом із тим у багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (ч. 3 ст. 4 ЖК України) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як із місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання».

ІІ етап: 2002–2015 роки

Другий етап розпочався у зв’язку з прийняттям Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон про ОСББ). У ст. 1 цього Закону закріплювалося визначення допоміжних приміщень багатоквартирного будинку — це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Таким чином, Закон про ОСББ уперше чітко встановив критерій віднесення приміщень до допоміжних, а саме: призначення приміщень для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку. Також указаний Закон установив перелік приміщень, які можуть відноситися до допоміжних.

Зауважимо: Законом про ОСББ була введена класифікація спільного майна співвласників багатоквартирного будинку на неподільне і загальне майно. Неподільне майно — неподільна частина житлового комплексу, яка складається із частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку. Неподільне майно, згідно із цим Законом, перебуває в спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку та не підлягає відчуженню.

Отже, на цьому етапі розвитку законодавства питання про можливість існування іншої форми власності на підвальні приміщення, окрім спільної, залежало від того, чи мали ці приміщення передбачене законом цільове призначення, а саме забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку. Якщо так, то ці приміщення вважалися допоміжними приміщеннями та могли відноситися до загального чи неподільного майна. Якщо ж ці приміщення мали інше призначення (наприклад, для ведення торгівлі, надання послуг, ведення підприємницької діяльності), вони могли перебувати в приватній власності.

ІІІ етап: 2015 рік і донині

14.05.2015 р. було прийнято Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417), яким також унесені зміни до Закону про ОСББ. Зокрема з останнього були повністю вилучені норми щодо визначення поняття спільного майна співвласників багатоквартирного будинку, видів спільного майна тощо. Натомість відповідні норми права з’явилися в Законі № 417.

Керуючись ст. 1 Закону № 417, підвали (нарівні з колясочними, коморами, сміттєкамерами тощо) віднесено до «допоміжних приміщень багатоквартирного будинку», тобто до приміщень, призначених для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. При цьому допоміжні приміщення згідно із цією ж статтею є спільним майном багатоквартирного будинку. Варто зазначити, що поділ спільного майна на загальне та неподільне цим Законом скасовано.

У статті 5 Закону № 417 передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Інститут спільної власності для багатоквартирних будинків має певні особливості.

По-перше, спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки зі спільного майна багатоквартирного будинку.

По-друге, кредитор співвласника не має права вимагати виділення частки зі спільного майна багатоквартирного будинку в натурі для звернення стягнення на неї.

Таким чином, можна зробити декілька висновків:

1. Законодавчі акти, які регулювали питання спільного майна багатоквартирних будинків, за роки незалежності змінювалися декілька разів. Під час вирішення конкретного спору щодо підвальних приміщень слід застосовувати ті акти, які діяли на момент виникнення спірних відносин.

2. За загальним правилом підвали відносяться до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку та перебувають у спільній власності співвласників багатоквартирного будинку. Проте головним критерієм, на підставі якого певне приміщення відноситься до допоміжних приміщень будинку, є його цільове призначення.

3. На жодному з історичних періодів не діяли імперативні норми, які б категорично забороняли можливість приватної власності на підвальні приміщення. У кожному конкретному випадку слід з’ясовувати, що за приміщення є предметом спору, яке їх цільове призначення, чи розташовані в ньому інженерні мережі будинку тощо.

Олена Трегубова,
юрист м. Київ