1. У будинку є власники нежитлових примішень, які розташовані на першому поверсі. З моменту набуття права власності на примішення, їм наділялась певна земельна ділянка у користування.

Зараз ОСББ проводить роботу по офортленню земельної ділянки у власність ОСББ. Власники нежитлових приміщеннь вважають це недоцільним, або навіть невігідним. Яким чином оформити земельну ділянку?

Жодним законним способом виділити земельну ділянку під окреме приміщення в багатоквартирному будинку неможливо. Хоча на практиці таке оформлення мало місце за ініціативою власників таких приміщень (інколи вони самі не розуміли незаконність того, що робили). І вони дійсно можуть вважати невигідним правильне оформлення землі, оскільки при цьому позбавляться своїх «існуючих» прав на землю, хоча й залишаться платниками земельного податку.

Переконаний, що в даному випадку земельні ділянки під приміщеннями та права на них належним чином не зареєстровані (в державному земельному кадастрі та державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень), тому при оформлені земельної ділянки ОСББ згадані «права користування» можна просто ігнорувати. Якщо ж ці права правдами чи (скоріше) неправдами були зареєстровані, доведеться спочатку їх скасовувати в судовому порядку.

2. Чи існують, якісь покрокові дії, куди йти та які документи подавати для приватизації землі для ОСББ? 

Ні. Дуже часто конкретний алгоритм дій буде різним в різних населених пунктах, як через місцеві традиції, так і через наявність місцевих нормативно-правових актів.

3.  Чи можна розрахувати мінімальну ділянку згідно норм 360-92** ?

Можна, і положення названого ДБН враховують при розробці документації із землеустрою. Але все ж таки, ці нормативи покликані регулювати не земельні, а містобудівні питання.

4.  А якщо забудовнику виділялась одна земельна ділянка під будівництво декількох будинків, а тільки в одному будинку створено ОСББ.А если застройщику выделялась одна земельна дилянка под застройку нескольких домов. ОСББ создали в одном доме. Яку частину від загальної виділеної площі землі вибрати?

Частину під будинком та необхідну для його обслуговування. Реально це має бути визначено при розробці технічної документації щодо поділу земельної ділянки.

5. Якщо співвласники добудовують цілі кімнати, а земля не приватизована, то це теж незаконно?

Так, це незаконно. Замовником будь-якого будівництва за визначенням є особа, яка має земельну ділянку у власності чи користуванні (див. Містобудівний закон). А частина 1 статті 376 ЦКУ прямо називає таке будівництво самочинним.

6. Один із співвласників претендує на розміщення гаража, збиралися підписи мешканців 8 років тому, коли в будинку було 8 квартир, зараз після добудови мансардного поверху фактично є 12 квартир. Чи повинна згода решти 4-х співвласників?

Названий спосіб вирішення питання взагалі є сумнівним. Якщо йдеться про будівництво капітального гаража, то розпочинати треба з отримання відповідної земельної ділянки. Якщо говорити про встановлення тимчасового гаража (металевого), то слід керуватися місцевими правилами благоустрою, які регулюють питання розміщення тимчасових споруд. В обох випадках це не стосується співвласників будинку. Єдиний варіант  коли згода співвласників потрібна, це ситуація розміщення гаража на земельній ділянці, яка належить співвласникам (перебуває в постійному користуванні чи у власності). В цьому випадку слід керуватися положеннями частини 1 статті 358 ЦКУ: «Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою», тобто має бути згода всіх співвласників.

Віктор Кобилянський, Голова комітету аграрного та земельного права Асоціації адвокатів України.
Практикуючий адвокат, автор численних публікацій у фахових ЗМІ на тему права

Переглянути відеозапис вебінару Ви можете тут.