Якщо в статуті ОСББ передбачено, що рішення приймається 2/3 частини голосів загальних зборів, а Законом № 417-VIII прописані інші правила, то чи зобов’язане ОСББ дотримуватися вимог Закону, чи має право діяти згідно зі своїм статутом?

Насамперед звернімо увагу на те, що норми Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417-VIII) є нормами загальної дії, тобто розраховані на всі багатоквартирні житлові будинки. Водночас якщо в будинку створено ОСББ, у питаннях прийняття рішень співвласників щодо управління багатоквартирними будинками слід керуватися спеціальними нормами профільного закону для ОСББ — Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2011 р. № 2866-III (далі — Закон № 2866-III). Про це прямо вказано в ч. 1 ст. 10 Закону № 417-VIII.

Нагадаємо, що Законом № 2866-III установлено такі правила прийняття рішень загальними зборами співвласників (ст. 10):

1) рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передання в користування фізичним і юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості всіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких  рішень, — більшістю голосів;

2) з інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.

Звернімо увагу: у Законі № 2866-III ідеться про необхідну для прийняття відповідних рішень кількість усіх співвласників, а не лише тих, що були присутні на загальних зборах.

Своєю чергою, слід пам’ятати також про встановлене цим же Законом правило підрахунку голосів, згідно з яким кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) і/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить понад 50% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожен співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Пригадавши наведені законодавчі правила, повернімося до нашого питання — а чи можуть вони бути змінені Статутом ОСББ? Відповідь міститься в тому ж Законі № 2866-III, згідно з яким статутом об’єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.

Отже, відступити від згаданих вище норм Закону можна лише в частині порядку визначення кількості голосів, наприклад, передбачити правило «співвласники 1 квартири – 1 голос», відступивши від правила визначення голосів у прямій пропорційній залежності від площ квартир. Однак відступати від вимог Закону в частині інших правил прийняття рішень, зокрема, щодо мінімальної кількості голосів, за яких рішення вважається прийнятим, не дозволяється. Якщо такі норми все-таки є в статуті ОСББ, ситуації це не змінить, адже безумовну перевагу матимуть приписи закону.

Олена ТРЕГУБОВА,

юрист, м. Київ