Загальними зборами співвласників ОСББ прийнято рішення віддати для потреб ОСББ (під офіс) нежитлове приміщення. Як правильно оформити право користування таким майном і чи повинне ОСББ платити співвласникам?

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417), нежитлове приміщення — ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об’єктом нерухомого майна.

Своєю чергою, згідно зі ст. 4 Закону № 417 власниками нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути: фізичні особи, юридичні особи, територіальні громади, держава, а також співвласники багатоповерхового будинку (якщо мовиться про допоміжні приміщення: колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти та машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери й інші підсобні й технічні приміщення).

Тобто, перш ніж приймати на Загальних зборах власників рішення щодо виділення для потреб ОСББ нежитлового приміщення, необхідно:

  1. З’ясувати, хто власник цього приміщення. Відповідно до ст.ст. 316–317 та 319 Цивільного кодексу України, лише власник на законних підставах може володіти, використовувати й визначати та вирішувати долю приміщення.
  2. Якщо власником нежитлового приміщення є співвласники багатоповерхового будинку, зважаючи на те що приміщення, які належать співвласникам багатоповерхового будинку, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (ст. 1 Закону № 417), при цьому співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов й обмежень, установлених законом або рішенням співвласників (ст. 6 Закону № 417),таким чином, необхідно:

–  прийняти на Загальних зборах співвласників ОСББ рішення щодо виділення приміщення для потреб ОСББ (під офіс), прописавши в рішенні розмір приміщення та розміщення його на плані будинку.

Укладати Договір оренди та сплачувати кошти в такому випадку немає потреби, беручи до уваги те що самі співвласники будинку є власниками приміщення та можуть розпоряджатися спільним майном багатоквартирного будинку, установлювати, змінювати й скасовувати обмеження щодо користування ним (ст. 10 Закону № 417).

     3. Якщо власником нежитлового приміщення є фізичні особи, юридичні особи, територіальні громади, держава, то необхідно:

провести переговори з власником щодо можливості здачі приміщення в оренду для облаштування офісу ОСББ й узгодити всі істотні умови Договору оренди (ст. 284 Господарського кодексу України), а саме:

  • строк, на який укладається договір оренди;
  • ціну договору (орендна плата з урахуванням її індексації);
  • об’єкт оренди (склад і вартість приміщення з урахуванням її індексації);
  • порядок використання амортизаційних відрахувань;
  • відновлення орендованого майна й умови його повернення;
  • прийняти на Загальних зборах співвласників ОСББ рішення, щодо укладення Договору оренди приміщення на умовах, узгоджених із власником приміщення, для потреб ОСББ, а також облаштувати це приміщення під офіс;
  • укласти Договір оренди приміщення та прийняти приміщення по Акту приймання-передачі, у якому фіксуються площа приміщення, його розташування та стан приміщення (стан: стелі, підлоги тощо);
  • облаштувати приміщення під офіс ОСББ.

Під час укладання Договору оренди приміщення звернути увагу на таке:

  1. Для укладення Договору оренди власнику приміщення необхідно бути зареєстрованим як фізична особа — підприємець. При цьому якщо площа приміщення становить більш ніж 300 кв.м, фізична особа — підприємець не може бути на спрощеній системі оподаткування. (пп. 291.5.3 Податкового кодексу України).
  2. Договір оренди, укладений строком на 3 і більше років, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст.ст. 793, 794 ЦКУ). Така норма поширюється незалежно від того, хто є власником приміщення, а Договір оренди набирає чинності з моменту його реєстрації (ст. 210 ЦКУ). Тому краще укладати Договір на строк менший, ніж 3 роки, а потім укладати Додаткові угоди про подовження строку дії Договору оренди.
  3. Договір оренди повинен бути оплатним, тобто за оренду треба платити орендну плату. Згідно з положенням ст. 12 Закону № 417, витрати на управління багатоквартирним будинком включають у т.ч. витрати, передбачені рішенням співвласників. Тому вартість орендної плати можна віднести до таких витрат.

На замітку!

Якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат, вартість орендної плати розподіляється між співвласниками пропорційно до їхніх часток.

  4. Якщо вас бентежить те, що власник приміщення може передумати, можете скористатися ст. 635 Цивільного кодексу України й укласти Попередній договір із власником щодо укладення Договору оренди. Попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, установлених попереднім договором. Зобов’язання, установлене Попереднім договором, припиняється, якщо Основний договір не укладений протягом строку (у термін), установленого Попереднім договором, або якщо жодна зі сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Олена Жмуйданович,
юрист м. Київ