Житлові будинки в Україні можуть бути різних форм власності, й управління може здійснюватися різними способами. Поширеним способом спільного будівництва й експлуатації житлових будинків є створення житлово-будівельного кооперативу (далі — ЖБК). ЖБК вважається юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об’єдналися на основі об’єднання їх майнових пайових внесків для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і наступної його (їх) експлуатації.

Водночас поширення та розвиток інституту об’єднань співвласників багатоквартирного будинку порушило питання, а чи можна утворити ОСББ у будинку, який обслуговується ЖБК? Намагатимемося з’ясувати, які законодавчі положення регламентують це питання.

Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі — Закон про ОСББ) містить статтю 5, яка регламентує питання реорганізації житлово-будівельних кооперативів у ОСББ. Виходячи зі змісту цієї статті, варто виділити декілька важливих положень:

1. Реорганізація ЖБК в ОСББ є правом, а не обов’язком ЖБК.

2. Для здійснення реорганізації необхідно провести загальні збори ЖБК відповідно до його статуту (положення). З моменту прийняття загальними зборами ЖБК рішення про реорганізацію в ОСББ bachelor thesis schreiben lassenзазначені збори  вважаються установчими зборами об’єднання й далі проводяться відповідно до вимог Закону про ОСББ.

3. Участь в установчих зборах беруть члени ЖБК, які повністю сплатили вартість квартир і належну частку у вартості нежитлових приміщень й іншого майна та виявили таке бажання. Якщо ця умова не виконана окремими членами ЖБК, вони можуть брати участь у зборах за згодою інших членів житлово-будівельного кооперативу.

У результаті реорганізації ЖБК як юридична особа змінює свою організаційно-правову форму на ОСББ. Своєю чергою, у силу вимог ст. 108 Цивільного кодексу України до нової юридичної особи переходять усе майно, усі права й обов’язки попередньої юридичної особи, тобто ОСББ приймає на себе майно та всі права й обов’язки ЖБК. Сам ЖКБ як юридична особа припиняється (ст. 104 ЦКУ).

Таким чином, здійснення реорганізації ЖБК в ОСББ поєднує в собі процедури припинення юридичної особи — ЖБК і створення нової юридичної особи — ОСББ.

Навіщо реорганізовувати ЖБК в ОСББ?

На практиці, більшість ЖБК після завершення будівництва будинку виконують функції його експлуатації та утримання. Водночас із прийняттям Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» правове регулювання зазнало змін. Так, указаний закон закріпив виключний перелік форм управління багатоквартирним будинком, серед яких відсутнє управління через ЖБК. Отже, ЖБК не віднесені до переліку суб’єктів, які можуть здійснювати управління багатоквартирним будинком.

Таким чином, якщо співвласникам багатоквартирного будинку, у якому діє ЖБК, не утворять ОСББ або не приймуть рішення про управління будинком самостійно, або не оберуть управителя, то управитель буде призначений органом місцевого самоврядування.

При цьому варто зауважити, що саме ЖБК як юридична особа не зможе виконувати функції управителя, з огляду на правову природу ЖБК та її невідповідність вимогам, що висуваються в Законі України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку».

Чи можна створити ОСББ одночасно з існуючим ЖБК без процедури реорганізації

Хоча в Законі про ОСББ говориться винятково про «реорганізаційний» спосіб перетворення ЖБК на ОСББ, у законодавстві відсутні будь-які положення, які б забороняли співвласникам створити ОСББ у будинку, який обслуговується ЖБК. Реєстрація ОСББ відбувається в загальному порядку, передбаченому Законом України «Про  державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань». При цьому реєстратор не має повноважень відмовити в реєстрації ОСББ на підставі того, що будинок обслуговується ЖБК.

Створення ОСББ одночасно з наявним ЖБК може бути корисним за наявності конфлікту між співвласниками й керівництвом ЖБК, яке не бажає здійснювати реорганізацію. Крім того, ОСББ як нова юридична особа не буде правонаступником боргів і зобов’язань ЖБК. З іншого боку, якщо ЖБК володіє певним майном або майновими правами, вони не перейдуть новоствореному ОСББ.

На практиці, на жаль, трапляються різні конфліктні ситуації, коли реєстратори протиправно відмовляються реєструвати нове ОСББ або коли керівництво ЖБК створює юридичні й фактичні перешкоди в створенні ОСББ. Найбільш ефективним способом вирішення подібних правових спорів лишається суд.

Олена Трегубова,
юрист м. Київ