За рішенням співвласників було створено та зареєстровано ОСББ, однак будинок досі не було прийнято в управління. Чи має право ОСББ нараховувати внески?

Безперечно, одне з ключових завдань ОСББ — здійснювати управління багатоквартирним будинком. Проте це аж ніяк не говорить про те, що ОСББ не може отримувати внески від співвласників, допоки будинок не буде переданий у його управління. Пояснімо.

Передусім порушене питання може постати з огляду на назву ст. 20 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон № 2866) — «Внески на утримання і ремонт приміщень». Неохочі платити співвласники можуть аргументувати так: мовляв, ОСББ будинок поки що не утримує, ремонтних робіт не проводить, тож і перераховувати йому внески немає підстав.

Поза сумнівами, що Закон № 2866 — спеціальний нормативно-правовий акт, що регулює правовий статус і порядок діяльності ОСББ. Однак мусимо зважати також на Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417), який, хоча й містить переважно загальні норми, однак був прийнятий пізніше.

Так, нагадуємо: згідно із ч. 1 ст. 9 Закону № 417, співвласники можуть передати всі функції з управління багатоквартирним будинком ОСББ. І в такому випадку можна говорити про те, що витрати на управління = внески на користь ОСББ.

А відповідно до ч. 1 ст. 12 Закону № 417, витрати на управління багатоквартирним будинком включають:

  • витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного та капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна в багатоквартирному будинку;
  • витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку;
  • витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення;
  • інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.

Тобто перелік витрат, які здійснюються співвласниками на управління будинком, — невичерпний. А отже, призначення внесків на користь ОСББ вочевидь не вичерпується утриманням і ремонтом спільного майна.

Власне, обґрунтувати право ОСББ на внески співвласників і без отримання будинку в безпосереднє управління можна, навіть глибоко не аналізуючи законодавство.

Так, згідно із ч. 2 ст. 12 Закону № 2866 за рішенням загальних зборів   функції з управління багатоквартирним  будинком можуть бути передані (усі або частково) управителю. У такому випадку теоретично будинок у безпосереднє управління ОСББ може не потрапити зовсім: управитель, що обслуговував будинок до створення ОСББ, відразу передасть його в управління компанії, обраній об’єднанням співвласників. Однак саме ОСББ оплачуватиме послуги управителя, а відтак — внески мають надходити на користь об’єднання.

Звісно, у ситуації, що ми розглядаємо, договору між ОСББ і нинішнім управителем будинку, немає. Отож, і про отримання оплати від ОСББ не йдеться. Однак і в нашому випадку нескладно довести право ОСББ на отримання внесків іще до прийняття будинку в управління.

Так, ОСББ є юридичною особою, яка мусить вести бухоблік і навіть за відсутності фактичної діяльності періодично звітувати. А для того, щоб скласти звітність, ОСББ вочевидь доведеться скористатися послугами бухгалтера. І такі послуги ОСББ повинне буде оплатити — за рахунок внесків співвласників (якщо, звісно, не знайдеться охочих попрацювати на громадських засадах).

Або ОСББ може знадобитися послуги юриста — скажімо, аби скласти й подати до суду позов до нинішнього управителя, який не бажає передавати ОСББ будинок. І такому юристу ОСББ також муситиме платити — коштами співвласників, що попередньо мають надійти до ОСББ у вигляді внесків.

І це лише найпростіші приклади, що лежать на поверхні. Але в будь-якому разі ви бачите: перебування будинку в управлінні сторонньої організації зовсім не страхує ОСББ від витрат.

Водночас, звісно ж, у будь-якому разі внески мають бути співрозмірними з витратами ОСББ.

Зокрема, нагадаємо: визначення розмірів внесків і платежів співвласників належить до виключної  компетенції  загальних  зборів (абз. 7 ч. 9 ст. 10 Закону № 2866). Мінімальних розмірів таких внесків не встановлено, так само, як і немає вимоги, аби вони щомісяця (або з іншою періодичністю, залежно від того, як буде ухвалено на загальних зборах)  сплачувалися в однаковому розмірі.

Наприклад, співвласники завжди можуть установити, що до фактичного прийняття будинку в управління внески на користь ОСББ сплачуватимуть в одному розмірі, а після прийняття — в іншому.

Якщо ж ви, попри наведені вище аргументи, все ще переконані, що ОСББ, яке не прийняло в управління будинок, не має права отримувати внески, звертаємо увагу, що розпоряджається коштами ОСББ правління, і здійснювати це має відповідно до затвердженого загальними зборами об’єднання кошторису (абз. 4 ч. 20 ст. 10 Закону № 2866). Саме в кошторисі повинні бути передбачені статті витрат, на які спрямовуватимуться внески.

Водночас згідно із ч. 2 ст. 14 Закону № 2866 об’єднання на вимогу  співвласника зобов’язане надати йому для ознайомлення всі свої фінансові звіти. Тобто ви в будь-якому разі можете запросити підтвердження, що перераховані вами внески були використані за цільовим призначенням.

Отож, підсумуймо: право ОСББ на отримання внесків не залежить від факту прийняття будинку в управління. Тому, щойно для ОСББ буде відкрито банківський рахунок або організовано роботу з касою (залежно від того, у який спосіб передбачатиметься здійснення співвласниками платежів), об’єднання може отримувати внески.

Вікторія Туманова,
юрист м. Київ