Запитання публікуються мовою оригіналу.

Подскажите, пожалуйста, если на сегодняшний день устав нашего ОСМД не был приведен в соответствие с Типовым уставом, он еще действует в части, не противоречащей законодательству, или УЖЕ утратил силу? Существует ли дата, с которой старый устав теряет силу, если его не изменить на новую версию? Мы готовим общее собрание по инициативе инициативной группы и не знаем, считать голоса так, как написано в старом уставе (1 собственник – 1 голос), если старый устав все еще в силе, или все-таки квадратными метрами, если старый устав утратил силу. Пожалуйста, аргументируйте ответ и, если можно, дайте ссылку на закон.

З оновленням законодавства, яке регулює діяльність ОСББ, питання щодо приведення у відповідність із вимогами закону змісту установчих документів набуло особливої актуальності. Надаючи відповідь на поставлене запитання, насамперед варто зазначити: відповідно до ч. 1 ст. 7 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III, статут об’єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики та політики у сфері житлово-комунального господарства.

Нині чинною є редакція Типового статуту ОСББ, затверджена наказом Мінрегіону «Про внесення змін до Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 03.04.2017 р. № 67. Тож, усі ОСББ мають привести свої установчі документи у відповідність із вимогами чинного законодавства та Типового статуту ОСББ у чинній редакції.

Тепер з’ясуймо, якою ж є юридична доля статуту конкретного ОСББ, ще не приведеного у відповідність із новими вимогами. Відповідь на це запитання прописана в п. 3 ст. 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417-VIII), відповідно до якого статути об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, затверджені до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить цьому Закону. Отже, «старий» статут діятиме лише у частині, яка повністю відповідає чинному законодавству.

Зважаючи на це правило, перейдімо до конкретної озвученої в питанні ситуації — який принцип голосування застосовувати: «1 співвласник – 1 голос», якщо такий принцип записано в «старому» статуті, чи слід керуватися чинним законодавством і визначати кількість голосів, виходячи з принципу пропорційності кількості голосів, належних співвласнику, частці загальної площі його квартири чи нежитлового приміщення в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

     Відповідь на запитання однозначна: якщо ОСББ створено до 01.05.2015 р. (дата набрання чинності Законом № 417-VIII) і статут такого ОСББ також затверджено до цієї дати й не оновлювався, то, незважаючи на те що у цьому статуті закріплено принцип голосування «1 співвласник – 1 голос», такий принцип не може застосовуватися. Якщо ж співвласники бажають, щоб підрахунок голосів таки відбувався за цим принципом, вони повинні в установленому порядку прийняти рішення про внесення змін до статуту й забезпечити державну реєстрацію нової редакції статуту ОСББ. В іншому випадку принцип голосування «1 співвласник – 1 голос» не може застосовуватися, незважаючи на норми «старого» статуту.

Викладена щойно позиція обґрунтовується тим, що застосування вказаного принципу може встановлюватися винятково рішенням загальних зборів співвласників ОСББ, прийнятим відповідно до чинного законодавства, з урахуванням того, що поняття «членства» в ОСББ втратило чинність, і фактично «участь» в ОСББ беруть усі власники квартир/нежитлових приміщень у будинку. Той факт, що у «старому» статуті, який діяв іще за часів, коли існувало поняття «членство» в ОСББ, зафіксовано принцип підрахунку голосів «1 співвласник – 1 голос», юридичного значення для всіх співвласників станом натепер не має.

Указану позицію підтримують і суди. Так, наприклад, її обґрунтованість була підтверджена постановою Вищого господарського суду України від 31.01.2017 р. у справі № 910/13446/16 (див. у Єдиному реєстрі судових рішень за посиланням http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/64559826).