Чи може співвласник приватизувати частину земельної ділянки, яка передана ОСББ? (Земля в нашому ОСББ приватизована. Так як наш багатоквартирний житловий будинок — одноповерховий та моя квартира крайня й приватизована. На зборах ОСББ вирішили за моєю згодою, щоб я вийшов з ОСББ. Ми поділили земельну ділянку за згодою всіх членів ОСББ, я прийшов до нотаріуса, щоб оформити купівлю-продаж або дарування, нотаріус відмовив, заявивши, що не можна землі ОСББ відчужувати. Поясніть — чому, адже всі члени ОСББ згідні)

Вихід з ОСББ

Передусім звернімо увагу на ситуацію з виходом з ОСББ. Чинна редакція Закону про ОСББ[1] узагалі не згадує про можливість виходу з ОСББ. Так само не згадує й про членство в об’єднанні. І це не випадково, за логікою закону ОСББ — це об’єднання всіх співвласників (власників квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку — ст.1 Закону про ОСББ). І закон встановлює їхні права й обов’язки, не згадуючи про членство в ОСББ. Стара редакція Закону про ОСББ (до 01.07.2015 р.) передбачала можливість виходу з об’єднання. Але, ми вважаємо, якщо ОСББ створювалося до згаданої дати і його статут передбачає можливість виходу із членів ОСББ, перевагу все одно матимуть норми чинного закону.

Отже, вихід з ОСББ (якщо він мав місце після 01.07.2015 р.) суперечить закону. Ба більше, такий вихід не створює реальних правових наслідків — у співвласника залишаються ті самі права й обов’язки (див. ст.ст. 14–15 Закону про ОСББ), у т.ч. права брати участь в управлінні об’єднанням, обирати й бути обраним до складу його статутних органів.

Поділ земельної ділянки

Одним із компонентів права власності є можливість розпорядження об’єктом такого права (тут — земельною ділянкою). Розпорядження передбачає можливість не лише здійснювати правочини щодо речі (відчужувати, передавати в оренду, заставу тощо), але й, наприклад, знищувати річ (для земельної ділянки це неможливо), переробляти її (для земельної ділянки прикладом «переробки» може бути зміна цільового призначення), ділити на частини чи об’єднувати з іншими речами. Поділ та об’єднання земельних ділянок прямо передбачений законодавством (ст. 791 ЗКУ[2], ст. 56 Закону України «Про землеустрій»). Але в цьому випадку поділ був незаконним! Чому?

У результаті поділу має утворитися дві (або більше) нових земельних ділянок. А «земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами» (ч. 1 ст. 79 ЗКУ). Тобто кожна нова земельна ділянка повинна мати встановлені (не лише намальовані, але й винесені в натуру, тобто позначені на місцевості) межі. Винести ж у натуру межі під будинком неможливо.

Крім того, цільове призначення земельної ділянки вимагає її використання саме для обслуговування багатоквартирного будинку, а не окремих квартир. Тому поділ земельної ділянки під будинком вважаємо принципово неможливим.

Так, іще в 1998 році Держкомзем України визначив: «неподільними земельними ділянками є такі, що складаються з ідеальних земельних часток і не можуть бути поділені в натурі (на місцевості) без шкоди для їх раціонального використання» (п. 2.4 Технічних вказівок щодо визначення меж земельних ділянок спільної та спільної часткової власності фізичних і юридичних осіб на забудованій території у населених пунктах).

Відчуження земель ОСББ

Прямої заборони на відчуження земельних ділянок ОСББ закон не містить. Але реально таке відчуження можливо лише в разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку (ч. 5 ст. 42 ЗКУ). У решті випадків відчуження (у т.ч. продаж) земельної ділянки призведуть до того, що земельна ділянка належатиме одній особі (покупцеві), а багатоквартирний будинок на ній — іншим (співвласникам). Відповідно, покупець не зможе використовувати земельну ділянку за призначенням, а співвласники — повною мірою забезпечити обслуговування свого будинку.

Що робити?

Той факт, що квартира автора запитання крайня, не впливає на ситуацію. Ця квартира все одно залишається частиною багатоквартирного будинку, який перебуває в спільній власності. Простіше кажучи, конкретному співвласнику належить власне квартира, обмежена стінами підлогою та стелею. Але несучі конструкції (у т.ч. зовнішні стіни), фундамент, дах залишаються у спільній власності й поділені бути не можуть.

Практичним виходом із такої ситуації є не поділ земельної ділянки та відчуження її частини власнику квартири, а встановлення порядку користування земельною ділянкою. Такий порядок може передбачати, що конкретна частина земельною ділянки використовуватиметься конкретною особою (тут — власником квартири). Юридично земельна ділянка залишиться в ОСББ, а фактично її частина цілком законно буде закріплена за конкретним власником квартири. Водночас якщо договір про встановлення порядку користування земельною ділянкою посвідчити нотаріально, то він буде обов’язковим і для майбутніх власників квартир.

Віктор КОБИЛЯНСЬКИЙ,

адвокат, ТОВ «Центр земельного права»

[1] Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».
[2] Земельний кодекс України.