В умовах сьогодення добудова балкона в багатоповерхівці — нормальне явище. Добудувати балкон можна як на першому поверсі, так і на останньому, проте, здається, власники першого поверху матимуть більше проблем, адже під балконом на першому поверсі безпосередньо знаходиться земельна ділянка. То чи потрібно для того, аби зробити таку перебудову особі, яка нею займається, додатково вирішувати питання виділення «клаптика» землі під балконом у користування (оренду, власність)?

Виділення землі під багатоквартирним будинком має певні особливості правового регулювання. Згідно із ч.ч. 1 та 2 ст. 42 Земельного кодексу України (далі — ЗКУ):

«…земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України».

Отож, із зазначеного вище висновується: законодавством передбачена можливість передання у власність чи надання в користування земельної ділянки під багатоквартирним житловим будинком лише об’єднанню власників будинку чи підприємствам, установам й організаціям, які здійснюють управління цими будинками, оскільки прибудинкова територія належить усім мешканцям будинку, а не власникам, що живуть на першому поверсі.

На практиці нерідко відбувається так: спочатку прибудовують балкон, а потім узаконюють це будівництво. Сьогодні в Реєстрі судових рішень, можна знайти чимало справ щодо осіб, які спершу будуються, а потім узаконюють (оформлюють документи) на такі перебудови[1]. Суди зазвичай не задовольняють подібні вимоги про узаконення в судовому порядку. Тому так робити не варто, а зокрема порада наша така.

Тож можуть виникнути дві ситуації, які мають різне правове регулювання.

Ситуація 1. Добудова балкона на першому поверсі в межах ліній балкона

З точки зору законодавства, така прибудова є переплануванням:

«…до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків» (див. Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 р. № 76).

Загальними нормами цивільного законодавства встановлено, що власник квартири може на власний розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі за умови, якщо ці зміни не призведуть до порушення прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку (ч. 2 ст. 383 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ)).

А згідно з нормами чинного Житлового кодексу Української РСР (далі — ЖКУ) виконання власниками робіт із переобладнання та перепланування жилого будинку та жилого приміщення приватного житлового фонду, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребує отримання документів, що надають право на їх виконання. Тобто в указаному випадку не потрібно отримувати дозвіл на виконання будівельних робіт (ст. 152 ЖКУ). Так само після завершення зазначених робіт не знадобиться прийняття об’єкта в експлуатацію.

Ситуація 2. Добудова балкона на першому поверсі — будується з виходом за межі ліній балкона та зміною форми будинку

Керуючись чинним законодавством, така прибудова є реконструкцією, та її проведення потребує отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Згідно із ч. 4 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі — Містобудівний закон):

«Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації».

Тобто здійснювати забудову (у широкому розумінні забудова, будівництво, будівельні роботи включають нове будівництво, реконструкцію, реставрацію та капітальний ремонт) може лише власник земельної ділянки чи землекористувач. Отже, спочатку слід забезпечити відповідне оформлення прав на землю на ОСББ або співвласників багатоквартирного будинку, що нині зробити доволі проблематично[2]. Але без вирішення цього питання про законну добудову годі й мріяти.

Якщо ж право на земельну ділянку оформлено, виникає інше питання: як «транслювати» це право від його суб’єкта (ОСББ чи співвласників) реальному забудовнику (співвласнику, котрий має намір прибудувати балкон)?

Передусім зазначимо, що виділити частину земельної ділянки під окрему квартиру, ба навіть окремий балкон, юридично неможливо[3]. Тому реально можна розглядати такі варіанти:

  1. Номінальним замовником реконструкції є власник (землекористувач) земельної ділянки. Реальний забудовник при цьому укладає з ОСББ (співвласниками) договір, який передбачає, що такий співвласник несе всі витрати з реконструкції, забезпечує її проведення власними силами (для оформлення відповідної документації знадобиться довіреність від замовника будівництва) й отримує у власність результат проведеної реконструкції. За основу такого договору можна взяти поширені приклади інвестиційних договорів.
  2. Обтяження земельної ділянки суперфіцієм. У такому випадку власник земельної ділянки укладає з майбутнім забудовником договір про право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій). У цьому договорі слід чітко визначити, що таке право надається винятково для прибудови балкона та поширюється на чітко визначену частину земельної ділянки. Після реєстрації права суперфіцію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень забудовник може розпочинати реалізацію таких кроків.

Варто завважити: обидва варіанти мають певні недоліки та переваги, тому перед тим, як їх застосовувати, слід обговорити всі нюанси з досвідченим фахівцем.

А ось наступну процедуру можна розділити на декілька етапів:

  1. Розроблення проекту реконструкції. Зверніть увагу: ст. 32 Містобудівного закону передбачено розподіл усіх об’єктів будівництва за класами наслідків[4]. Віднесення об’єкта до певного класу наслідків (відповідальності) здійснюється проектною організацією за погодженням із замовником будівництва. Важливо зазначити клас наслідків (найімовірніше, у цьому випадку це будуть незначні наслідки — СС1) у проектній документації.
  2. Отримання дозволу. Відповідно до п. 28 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою КМУ від 13.04.2011 р. № 466, для отримання дозволу: «Замовник (його уповноважена особа) подає особисто або надсилає рекомендованим листом з описом вкладення чи через електронну систему здійснення декларативних та дозвільних процедур у будівництві до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю заяву про отримання дозволу за формою, наведеною у додатку 10 до цього Порядку».

Зверніть увагу: до заяви серед іншого повинна бути додана «копія документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або згода його власника, засвідчена у встановленому законодавством порядку, на проведення будівельних робіт у разі здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту чи технічного переоснащення». Беручи до уваги те, що реконструкції формально підлягає багатоквартирний будинок, це означає згоду всіх співвласників (а не лише власників сусідніх квартир, як дехто вважає) або ОСББ[5].

3. Прибудова балкона.

4. Прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об’єкта. Ці питання детально врегульовані Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженим постановою КМУ від 13.04.2011 р. № 461.

5. Оформлення нового технічного паспорта. Із 1 січня 2013 року технічні паспорти на нерухомість мають право виготовляти не тільки комунальні Бюро технічної інвентаризації, а й інші суб’єкти господарювання, що мають у штаті сертифікованих фахівців.

6.  Реєстрація права власності на реконструйований об’єкт нерухомості.

Віктор КОБИЛЯНСЬКИЙ, адвокат,

Ольга НІКОДІМОВА, юрист

[1] Наприклад, рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 28.01.2014 р. у справі № 569/72117/13-а.
[2] Див. наші публікації: «Передання землі в постійне користування співвласникам будинку — правові підстави», «Плата за землю під багатоквартирними будинками».
[3] Див. публікацію «Продаж частини земельної ділянки ОСББ».
[4] Відповідні положення набрали чинності 10 червня цього року.
[5] Цей варіант дещо сумнівний і може застосовуватися лише якщо ОСББ прийняло будинок на свій баланс.