Яка процедура передбачена для будинкових комітетів із залученням управителя? Завважимо, що місцевий департамент ЖКГ посилається на те, що протоколу зборів мешканців з обрання управителя наразі недостатньо для того, аби цей управитель розпочав виконувати свої обов’язки, оскільки Мінрегіон має розробити такий типовий договір для управителя (для будинкових комітетів), а Кабмін — його затвердити — після чого лише управитель і будинковий комітет зможуть взаємодіяти. Поясніть ситуацію, наскільки це відповідає дійсності?

Для відповіді на запитання необхідно розтлумачити поняття, використані в самому питанні, та визначитися за двома питаннями, а саме:

  1. Чи достатньо протоколу зборів мешканців для обрання управителя?
  2. Яка процедура передбачена для будинкових комітетів із залученням управителя?

Річ у тім, що поняття «будинкові комітети» та їх діяльність регулюються Законом України «Про органи самоорганізації населення» від 11.07.2001 р. № 2625-III (далі — Закон № 2625), а відносини з управителем урегульовано Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417).

Щодо першого запитання. Відповідно до ст. 9 Закону № 417, є такі форми управління багатоквартирним будинком, як:

  • управління багатоквартирним будинком співвласниками;
  • управління багатоквартирним будинком управителем;
  • управління багатоквартирним будинком об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку: асоціацією співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ).

Своєю чергою, згідно з положеннями ст. 9 Закону № 417 управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласником, а в разі прийняття ним відповідного рішення — управителем чи об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку.

Це положення закріплюється також ст. 10 Закону № 417, відповідно до якої рішення з усіх питань управління багатоквартирним будинком належить саме до повноважень зборів співвласників багатоквартирного будинку, у т.ч. прийняття рішень із питань:

  • визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміни умов договору з управителем;
  • визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком.

Тобто саме співвласники приймають рішення щодо управителя на зборах у порядку, передбаченому ст. 10 Закону №417, обирають фізичну особу — підприємця або юридичну особу, яка за договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території й належні умови проживання та задоволення господарсько-побутових потреб.

Водночас, керуючись ст. 11 Закону № 417, управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є:

  1. перелік послуг;
  2. права й обов’язки сторін;
  3. ціна на послуги;
  4. строк дії договору.

Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України (постанова КМУ «Про затвердження Типового договору про надання послуг з управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд» від 20.05.2009 р. № 484).

Звернімо увагу: згідно зі ст. 13 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 417, якщо до 01.07.2016 співвласники багатоквартирного будинку, у якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок.

Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається з управителем строком на 1 рік, і якщо за 1 місяць до закінчення зазначеного строку жодна зі сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається подовженим на черговий однорічний строк.

Відповідно до наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України «Про затвердження Порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку» від 13.06.2016 р. № 150, Договір про надання послуги за кожним багатоквартирним будинком, що входив до об’єкта конкурсу, строком на 1 рік від імені співвласників багатоквартирного будинку підписує вповноважена особа виконавчого органу місцевої ради, за рішенням якого призначається управитель. А інформація про управителя, з яким укладено договір про надання послуги, доводиться до відома співвласників багатоквартирного будинку шляхом розміщення на офіційному веб-сайті органу місцевого самоврядування та в кожному конкретному будинку (на прибудинковій території), зокрема на інформаційних стендах у під’їздах будинків та біля них, відповідного оголошення. Оголошення має містити інформацію про повне найменування (прізвище, ім’я, по батькові) управителя, його контактні телефони, номер і дату укладання договору, ціну послуги.

Проте якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники приймуть рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, співвласники мають право достроково розірвати такий договір, попередивши про це управителя, призначеного на конкурсних засадах, не пізніш як за 2 місяці до дня розірвання договору (ст. 13 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 417).

Тобто, щойно співвласники багатоквартирним будинком визначаться з управителем, їм необхідно письмово попередити управителя, призначеного на конкурсних засадах, і через 2 місяці вони зможуть укласти договір з обраним ними управителем.

Щодо укладення Договору, необхідно взяти до уваги, що відповідно до ст. 11. Закону № 417, якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов’язковим для виконання всіма співвласниками.

Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) зобов’язаний надати чи надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом і печаткою управителя (за її наявності).

Договір з управителем укладається строком на 1 рік. Якщо за 1 місяць до закінчення зазначеного строку жодна зі сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається подовженим на наступний однорічний строк.

Тобто відповідно до положень Закону № 417 Договір з управителем можуть укласти:

  • кожен співвласник окремо;
  • уповноважена особа (на зборах призначають уповноважену особу безпосередньо з кола співвласників, про що зазначається в Протоколі зборів);
  • ОСББ, якщо воно утворене співвласниками багатоквартирного будинку (ст. 9 Закону №417);
  • уповноважена особа виконавчого органу місцевої ради, за рішенням якого призначається управитель.

Як бачимо, цей перелік достатньо вичерпний.

Щодо другого запитання. Орган самоорганізації населення (у вашому випадку — це «будинковий комітет»), відповідно до ст. 3 Закону № 2625, є представницьким органом, що створюється мешканцями, які на законних підставах проживають у будинку, основним завданнями якого є:

1) створення умов для участі мешканців у вирішенні питань місцевого значення в межах Конституції та законів України;

2) задоволення соціальних, культурних, побутових й інших потреб мешканців шляхом сприяння в наданні їм відповідних послуг;

3) участь у реалізації соціально-економічного, культурного розвитку відповідної території, інших місцевих програм.

Згідно зі ст. 14 Закону № 2625, до повноважень органу самоорганізації населення в т.ч. належать повноваження:

1) представляти разом із депутатами інтереси жителів будинку у відповідній місцевій раді та її органах, місцевих органах виконавчої влади;

2) здійснювати контроль за якістю надаваних громадянам, які проживають у жилих будинках на території діяльності органу самоорганізації населення, житлово-комунальних послуг та за якістю проведених у зазначених жилих будинках ремонтних робіт.

Тобто фактично у випадку організації органу самоорганізації населення у формі «будинкового комітету» такий орган може контролювати якість послуг, які надаються мешканцям, сприяти жителям в укладанні договорів з управителем, але при цьому він не може укладати договір з управителем, тому що такі повноваження не передбачені Законом № 2625 та Законом № 417.

Олена Жмуйданович,
юрист м. Київ