1. Чи може ОСББ перекрити вхід і вїзд на прибудинковій території? Подвіря прохідне з другим виїздом.

Так, може. Однак з дотримання низки умов.

По-перше, аби чітко розуміти, де закінчується прибудинкова територія, повинна існувати відведена під багатоквартирний будинок земельна ділянка (з документально закріпленими межами). І інакшому випадку ОСББ, нехай і ненавмисно, ризикує самовільну захопити неналежну співвласникам територію.

По-друге, рішення про перекриття в’їзду (встановлення шлагбаумів, воріт) має бути прийняте на загальних зборах співвласників.

По-третє, має бути забезпечена можливість в’їзду автомобілів швидкої медичної допомоги, пожежних автомобілів тощо (приміром, біля в’їзду чергуватиме охорона).

  1. Если нет оформленных документов на придомовую территорию, кто отвечает за уборку и содержание междворовых проездов? Могут ли междворовые проезды быть отнесены к зоны ответственности ОСМД?

Как мы понимаем, в вопросе речь идет о территориях общего пользования коммунальной формы собственности. Так, согласно п. 5 ч. 3 ст. 36 Закона Украины «О благоустройстве населенных пунктов» от 06.09.2005 г. № 2807-IV финансирование организации санитарного очищения таких территорий осуществляется за счет средств местных бюджетов.

То есть  в принудительном порядке никто не может возложить за ОСМД обязанность осуществлять уборку таких территорий. Разве что сособственники домов могут делать это на инициативных началах.

  1. Член ОСМД сдает квартиру. Квартирант паркуется на территории дома. Придомовая территория на праве постоянного пользования. Есть ли возможность брать плату за такую парковку?

Взимание платы за пользование придомовой территории с арендатора квартиры будет противоречить определению понятия «придомовая территория», которое закреплено в п. 4 ч. 1 ст. 1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII (далее – Закон № 417).

Так, согласно упомянутому определению, придомовая территория предназначена для обслуживания многоквартирного дома и удовлетворения жилищных, социальных и бытовых потребностей владельцев (совладельцев и нанимателей (арендаторов) квартир, а также нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

То есть из Закона № 417 прямо следует праве арендаторов квартир пользоваться придомовой территорией (в т.ч и для парковки).

Кроме того, аналогичный вывод можно сделать на основании п. «д» ч. 2 ст. 92 Земельного кодекса Украины, согласно которому права постоянного пользования земельным участком из земель государственной и коммунальной собственности приобретают сособственники  многоквартирного дома для обслуживания такого дома и обеспечения удовлетворения жилищных, социальных и бытовых потребностей владельцев (совладельцев) и нанимателей (арендаторов) квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

  1. Після оформлення прибудинкової території в постійне користування ОСББ чи можливо встановлювати обмежувачі для стороннього транспорту на територію?

Так, можливо. Головне – аби за відповідне рішення проголосувала необхідна кількість співвласників. Окрім того, необхідно потурбуватися про забезпечення можливості в’їзду автомобілів швидкої медичної допомоги, пожежних автомобілів тощо.

  1. Яким чином можна демонтувати незаконно встановлені блокувальні паркувальні пристрої?

Співвласникам слід звертатися до суду з вимогою зобов’язати осіб, які відповідні пристрої встановили:

1) припинити порушувати права співвласників шляхом самовільного захоплення частини належної їм (співвласникам) земельної ділянки (п. 3 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України);

2) відновити становище, яке існувало до порушення, а саме – демонтувати відповідні пристрої (п. 4 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України).

  1. Яка процедура встановлення дорожніх знаків на території двору (зокрема як правильно і не самовільно встановити знак «житлова зона»)?

Як слідує і визначення поняття «житлова зона», що закріплене в п. 1.10 Правил дорожнього руху, затверджених постановою КМУ від 10.10.2001 р. № 1306, дворові території є житловою зоною за замовчуванням, і не потребують встановлення знаку 5.31 «Житлова зона».

Більше того, в пп. 10.7.31 ДСТУ 4100-2002 «Знаки дорожні. Загальні технічні умови. Правила застосування», затвердженого і введеного в дію наказом Держстандарту України від 03.06.2002 р. № 326, чітко зазначено: «Не повинні позначатись знаками 5.31 і 5.32 території подвір’їв житлових будинків».

Щоправда, пп. 10.1.4 ДСТУ 4100-2002 передбачено, що дорожні знаки допускається застосовувати у випадках, не передбачених цим стандартом,
якщо необхідність їхнього застосування обґрунтована конкретними умовами дорожнього руху.

Погоджувати встановлення дорожніх знаків слід з Управлінням безпеки дорожнього руху Департаменту превентивної діяльності Національної поліції України.

В окремих випадках може бути ефективним звернутися з обґрунтуванням необхідності встановлення додаткових дорожніх знаків до органів місцевого самоврядування. Останні можуть допомогти у вирішенні відповідного питання, сконтактувавши з місцевим відповідальним підрозділом Нацполіції.

  1. Щодо підземного паркінгу, поясність права власності власників паркомісць і власників будинку, кому що належить і чи мають власники паркомісць сплачувати внески в ОСББ?

Передусім слід виходити з того, чи входить підземний паркінг до складу житлового комплексу, чи ні (простіше кажучи, чи є відповідна парковка частиною багатоквартирного будинку).

Якщо паркінг є відокремленим від багатоквартирного будинку об’єктом нерухомості, немає підстав не погоджуватися з позицією Мінрегіону, висловленою в листі від 30.10.2015 р. № 8/9-3285-15, згідно з якою такий паркінг не є нежитловим або допоміжним приміщенням в розумінні Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі – Закон № 417), і його власники (або власник) не мусять брати участь в утриманні будинку. Звісно, це може видаватися до певної міри несправедливим. По-хорошому, власники такого паркінгу мали б брати участь в утриманні якщо не всього будинку, то принаймні робити внески на прибирання та освітлення прибудинкової території, якої вочевидь також користуються. Але, повторімося, якщо формально вони не є співвласниками будинку, для цього немає юридичних підстав.

З підходом Мінрегіону можна сперечатися лише в тому випадку, якщо згідно  документами паркінг є частиною будинку і самостійним об’єктом права власності. Так, якщо у всього паркінгу є окремий власник (приміром, замовник будівництва), то такий паркінг можна вважати нежитловим приміщенням згідно з п. 3 ч. 1 ст. 1 Закону № 417 (ізольованим приміщенням в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об’єктом нерухомого майна). Відповідно, власник паркінгу є співвласником багатоквартирного будинку і мусить у загальному порядку брати участь в його утриманні.

  1. Визначення повноважні загальні збори?

«Повноважні загальні збори співвласників» не є нормативним поняттям.

Однак на практиці повноважними загальними зборами прийнято називати ті збори співвласників, на яких присутня така кількість співвласників, якої достатньо, аби проголосувати за те чи інше рішення, щоб воно було прийняте та стало обов’язковим для виконанням.

Якщо в будинку не створено ОСББ то згідно з ч. 6 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі – Закон № 417) у загальному випадку рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у п.п. 2 і 3 ч. 2 ст. 10 Закону № 417, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Якщо в будинку створено ОСББ, то згідно зі ст. 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом  не  передбачено прийняття таких рішень, – більшістю голосів.  З  інших  питань  рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше  половини  загальної кількості співвласників.

  1. А як можуть припаркуватися авто гостей, які до мене в гості приїхали?

Якщо розмір прибудинкової території не дозволяє облаштувати окрему гостьову паркову (хоча б на декілька машино-місць), правила та умови паркування автомобілів, що належать відвідувачам співвласників, слід погоджувати на загальних зборах. Зокрема – можливість в’їзду таких автомобілів на прибудинкову територію взагалі (особливо якщо вона обмежена, скажімо, шлагбаумом), час перебування таких автомобілів на відповідній території тощо.

  1. А если оборудованный паркинг есть частью дома (полуподвальное помещение) с обшей стеной, крышей, коммуникации паркинга обслуживаются от коммуникаций дома. Почему собственники паркомест не должны участвовать в содержании дома?

Если не только по факту расположения, но и согласно документам паркинг является частью дома, и у этого паркинга есть отдельный собственник, – есть смысл оспаривать позицию Минрегиона и говорить о том, что такой паркинг в целом является нежилым помещением в понимании п. 3 ч. 1 ст. 1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII (об этом же идет речь в ответе на вопрос № 7).

Если каждое отдельное машино-место имеет своего собственника, то, предполагаем, что речь идет о встроенной парковке, которая является общей совместной собственностью сособственников, и должна содержаться за их общий счет. При этом такие парковки обычно оборудуются для целей хранения автомобилей именно жителей дома, что следует, в частности, из п. 2.51 ДБН В.2.2-15-2005 (Жилые дома. Основные положения). В последнем сказано, что в подвальных, подземных, цокольных и на первом этажах многоквартирных жилых домов допускается устройство встроенных и встроенно-пристроенных гаражей и стоянок для хранения легковых автомобилей и мотоциклов, принадлежащих жителям этих домов, в соответствии с требованиями ДБН 360, ДБН В.2.3-15. Посему такие собственники машино-мест так или иначе берут участие в содержании многоквартирного дома.

  1. Задовго до сторення ОСББ на прибудинковій території частина співвласників збудували стаціонарні гаражі без оформлення права власності. Як законним способом зобов’язати їх зняти ці гаражі?

Вихід із ситуації аналогічний тому, про який йшлося у відповіді на питанням № 5. Співвласникам слід звертатися до суду з вимогою зобов’язати осіб, які відповідні гаражі збудували:

1) припинити порушувати права співвласників шляхом самовільного захоплення частини належної їм (співвласникам) земельної ділянки (п. 3 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України);

2) відновити становище, яке існувало до порушення, а саме – демонтувати гаражі (п. 4 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України).

У разі, якщо співвласники виршать піти таким шляхом, звертаємо увагу на ч.ч. з, 4 ст. 376 Цивільного кодексу України, згідно з якими:

  • право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно;
  • якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
  1. Який орган зобов’язаний демонтувати незаконно встановлені блокувальні паркувальні пристрої?

Це зобов’язана робити особа, яка протиправно такі пристрої встановила. Якщо вона відмовляється робити це добровільно – її може зобов’язати це зробити суд.

Якщо відповідні пристрої розміщені на прибудинковій території, права співвласників на яку не оформлені – за вирішенням відповідного питання слід звертися до органів місцевого самоврядування.

  1. До будинку безпосередньо впритул до стіни прибудовано гараж з оформленням права власності на цю ділянку за часів перебування землі у комунальній власності. Власник збудував над цим гаражем повноцінне житло. Наскільки це правомірно?

Без детального вивчення ситуації напевне можна сказати одне: права власності на земельну ділянку замало, аби стверджувати про законність будівництва. Водночас власник прибудови мав отримати документ, який дає право виконувати будівельні роботи, затвердити проект будівництва тощо. Якщо цього дотримано не було – є підстави визнавати зведення житлової прибудови самочинним будівництвом.