З метою проведення засідань правління, а також приймальних днів голови правління ОСББ, на загальних зборах співвласників було прийнято рішення орендувати однокімнатну квартиру, що знаходиться на першому поверсі будинку. Чи правомірне таке рішення та що потрібно взяти до уваги?

Приймаючи рішення про оренду квартири під офіс ОСББ, в обережних співвласників можуть передусім постати два запитання:

  • чи правомірно облаштовувати офіс у житловому приміщенні?
  • чи не будуть витрати на оренду приміщення вважатися нецільовим використанням коштів ОСББ як неприбутковою організацією?

Тож почнемо з відповіді саме на них.

 

Щодо можливості використовувати квартиру під офіс. Хоча така практика і не повною мірою узгоджується з законодавством, однак реальних негативних наслідків для ОСББ, найімовірніше, не потягне. Пояснімо.

Так, згідно з ч. 2 ст. 813 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ), якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Окрім того, ч. 1 ст.10 Житлового кодексу УРСР (далі – ЖК УРСР) встановлено, що громадяни зобов’язані, зокрема, використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення. Водночас зі ст. 6 ЖК УРСР висновується, що жилі приміщення призначаються для постійного або тимчасового проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків.

Утім, хоча приведені норми і не передбачають можливості облаштувати офіс в квартири, однак і прямої заборони на це не містять. Єдине пряме обмеження, яке знаходимо в законодавстві з цього питання, стосується неможливості провадження в квартирах господарської діяльності промислового характеру (ч. 1 ст. 383 ЦКУ; ст. 6 ЖК УРСР; п. 3 Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою КМУ від 08.10.1992 р. № 572).

Зважаючи на це, Держкомпідприємництво свого часу в листі від 31.07.2007 р. № 5620 зазначало, що громадяни, які використовують житлове приміщення відповідно до його призначення (мешкають у ньому), дотримуються правил користування житловими приміщеннями (не використовують житлових приміщень для провадження господарської діяльності промислового характеру), не завдають шкоди навколишньому середовищу, не порушують прав та охоронюваних законом інтересів громадян, юридичних осіб і держави, — можуть використовувати житлове приміщення для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Та й судові рішення з цього питання є позитивні. Так, скажімо, Апеляційний суд м. Києва виносячи рішення від 12.02.2013 р. у справі № 22-ц/796/2217/2013 відмовив у задоволенні позову про власника квартири, що використовував її під офіс, наголосивши, що чинне законодавство забороняє використання житла лише для промислового виробництва, та відзначивши, що позивач не надав докази на підтвердження причинного зв’язку між порушенням громадського порядку в під’їзді будинку, порушенням благоустрою території та використанням відповідачем квартири не за призначенням, а також докази на підтвердження того, що порушення громадського порядку здійснюється саме відвідувачами квартири, в якій облаштовано офіс.

Окрім того, що важливо, ініціаторами спорів з подібних питань, як свідчить судова практика, традиційно виступають ЖЕКи. А отже, якщо в будинку створено ОСББ і саме воно управляє спільним майном співвласників, ЖЕКи до такого будинку не повинні мати жодного відношення.

 

Щодо можливості визнання витрат на оренду квартири нецільовим використанням коштів. Вважаємо, що подібних ризиків немає. Адже витрати на оренду офісу є не розкошем, а необхідністю для забезпечення можливості ОСББ виконувати свої прямі функції.

Отож, відповідні витрати мають обліковуватися на рахунку 92 як адміністративні, а за підсумками звітного періоду потрапити до рядка 2.3 Звіту про використання доходів (прибутків) неприбуткової організації, затвердженого наказом Мінфіну від 17.06.2016  № 553 (у редакції наказу від 28.04.2017 № 469) – як вартість коштів, використаних (переданих) для фінансування видатків на утримання неприбуткової організації, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених її установчими документами.

Щоправда, якщо у дійсності орендоване приміщення буде використовуватися лише кілька днів на місяць, радимо розглядати варіант подобової оренди. Що ж до документації ОСББ, то її може тримати у себе голова правління на підставі договору зберігання (глава 66 ЦКУ): спеціально орендувати для цих цілей приміщення немає сенсу.

Отож, ключові питання з’ясували. Утім, зупинимось ще на кількох нюансах.

 

Щодо розміру орендної плати. Договір оренди по замовчуванню є оплатним: як передбачено ч. 1 ст. 820 ЦКУ, за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Підтверджує це і загальна норма щодо відносин оренди, закріплена в ст. 762 ЦКУ. Згідно з останньою, навіть якщо розмір орендної плати не встановлений договором, остання однаково має справлятися – з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Водночас зауважимо: постановою КМУ від 29.12.2010 р. № 1253 затверджено Методику визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб (далі – Методика № 1253). Керуючись останньою, органам місцевого самоврядування сіл, селищ, міст,  на території яких розміщене нерухоме майно,  що надається в оренду, рекомендовано визначати мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної  площі  такого майна

Щодо оподаткування доходу у вигляді орендної плати. Нормативне регулювання розміру орендної плати (мовимо про затвердження Методики № 1253) напряму пов’язане з тим, що сума орендної плати включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу фізичної особи – орендодавця (на підставі пп. 164.2.2 ПКУ), та підлягає оподаткування ПДФО та військовим збором. Порядок та особливості оподатуквання доходів від надання майна в оренду передбачені п. 170.1 ПКУ.Зокрема, як висновується з пп. 170.1.2 ПКУ, податковим агентом платника податку – орендодавця (фізособи, що не провадить підприємницьку діяльність з надання нерухомості в оренду) під час нарахування доходу від надання в оренду приміщень, є орендар (у нашому випадку – ОСББ).При цьому об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу (визначеного на підставі Методики № 1253) за повний чи неповний місяць оренди. Доходи, зазначені у вигляді орендної плати, оподатковуються ОСББ під час їх нарахування (виплати):·        ПДФО – за ставкою 18%;·        військовим збором – за ставкою 1,5%.Відповідні податки утримуються із суми орендної плати, нарахованої ОСББ до виплати фізособі-орендодавцю.Податки сплачуються (перераховується) до бюджету під час виплати оподатковуваного доходу єдиним платіжним документом. Банки приймають платіжні документи на виплату доходу лише за умови одночасного подання розрахункового документа на перерахування цього податку до бюджету (пп. 168.1.2 168 ПКУ). Якщо ж оподатковуваний дохід надається у негрошовій формі чи виплачується готівкою з каси ОСББ, податок сплачується (перераховується) до бюджету протягом трьох банківських днів з дня, що настає за днем такого нарахування (виплати, надання) (пп. 168.1.4 ПКУ).

Окрім того, суму виплачуваного доходу у вигляді орендної плати ОСББ має щокварталу відображати у Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб, і сум утриманого з них податку (форма № 1ДФ), під ознакою доходу «106».

Єдиний внесок на загальнообов’язкове державне соціальне страхування на суму орендної плати, виплаченої на користь фізичної особи згідно договору оренди нерухомого майна, не нараховується.

Вікторія Туманова,
юрист м. Київ