Чи має право голосу на зборах ОСББ, особа яка прописана (не маючи доручення), а власником квартири є батьки?

Відповідно до статті 1 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 29.11.2001, № 2866-III ( далі – Закон № 2866) та Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” від 14.05.2015,  № 417-VIII (далі Закон  № 417) співвласниками багатоквартирного будинку (далі – співвласники) є – власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

Тобто мова іде про осіб, які, відповідно до ст.ст. 316 – 317 та 319 Цивільного кодексу України, на законних підставах можуть за їх волею, незалежно від волі інших осіб:

  • мати (утримувати) квартиру (фактично панувати над нею);
  • використовувати, експлуатувати квартиру, отримувати корисні властивості від її споживання ( наприклад здавати в оренду; закласти її та інше);
  • визначати і вирішувати долю квартири шляхом зміни її належності, стану або призначення (продавати, передавати у спадщину, знищити і т. ін.).

При цьому відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-ІV власником квартири називають особу, якій належить право володіння, користування й розпоряджання нерухомим майном, зареєстроване в установленому законом порядку. Тобто офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст. 2 Закону).

Таким чином власником є особа – внесена до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, як власник квартири, тобто саме така особа може володіти, користуватися і розпоряджатися майном на власний розсуд: вирішувати, що робити зі своїм майном, керуючись виключно власними інтересами, здійснюючи щодо цього майна будь-які дії, а саме:  продати, дарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти, закласти,  укласти  інші  угоди,  не  заборонені законом.

Тому особи, зареєстровані в  квартирах,  можуть брати участь в управлінні багатоквартирним будинком виключно за дорученням власників таких квартир та приміщень.

Розглянемо, чому саме так, докладніше.

Що таке «реєстрація» і які права вона надає особі.

Необхідно зазначити, що відповідно до Рішення Конституційного суду від 14 листопада 2001 року адміністративно-дозвільний інститут прописки було скасовано.

Свого часу прописка закріплювала особу за певною адміністративно – територіальною одиницею та дозволяла вселення та проживання додаткових мешканців до житла виключно  близьких родичів.

З 2004 року вступив в дію Закон України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання», від 11.12.2003,  № 1382-IV ( далі – Закон №1382), яким було введено поняття «реєстрація».

Відповідно до Закону № 1382 реєстрація – внесення інформації до реєстру територіальної громади, документів, до яких вносяться відомості про місце проживання/перебування особи, із зазначенням адреси житла/місця перебування із подальшим внесенням відповідної інформації до Єдиного державного демографічного реєстру в установленому Кабінетом Міністрів України порядку.

Відповідно до ст. 6 Закону №1382, кожен громадянин України, а також іноземець чи особа без громадянства, зобов’язані зареєструвати своє місце проживання, при цьому місце постійного проживання визначається, як місце за яким людина проживає більше шести місяців на рік, а за адресою зареєстрованого місця проживання з особою ведеться офіційне листування та вручення офіційної кореспонденції.

Відповідно до п. 18 Постанова КМУ “Про затвердження Правил реєстрації місця проживання та Порядку передачі органами реєстрації інформації до Єдиного державного демографічного реєстру” від 02.03.2016р. №207, для реєстрації за місцем проживання особа повинна надати документи, що підтверджують право на проживання в житлі, – ордер, свідоцтво про право власності, договір найму (піднайму, оренди), рішення суду, яке набрало законної сили, про надання особі права на вселення до житлового приміщення, визнання за особою права користування житловим приміщенням або права власності на нього, права на реєстрацію місця проживання або інші документи. У разі відсутності зазначених документів реєстрація місця проживання особи здійснюється за згодою власника/співвласників житла, наймача та членів його сім’ї (зазначені документи або згода не вимагаються при реєстрації місця проживання неповнолітніх дітей за адресою реєстрації місця проживання батьків / одного з батьків або законного представника/представників)

Тобто, якщо особа реєструється в квартирі, власником якої є інша особа необхідно, щоб ця особа (власник квартири) надала згоду на реєстрацію.

Як бачимо:

  • особи зобов’язані реєструватись, але при цьому кожен може обирати місце проживання та зобов’язаний ставити до відома державу про місце проживання;
  • власник може зареєструвати в квартирі інших осіб, при цьому у таких осіб при реєстрації не виникає права власності на житло в якому вони зареєстровані, але саме за адресою зареєстрованого місця проживання особа має право на отримання соціальних пільг та гарантій ( оформлення субсидії; медичної допомоги; виплат по безробіттю, догляду за дитиною; тощо);

Щодо участі у  загальних та установчих зборах співвласників багатоквартирного будинку.

В Законі № 417 зазначено, що  брати участь в управлінні багатоквартирним будинком можуть співвласники  особисто або через представника (ч. 2 ст.6).

У п.7.ст.10 Закону № 417 та безпосередньо в формі Протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, затвердженій наказом Мінрегіонбуду від 25.08.2015 р. № 203, зазначено, що в зборах беруть участь особисто та/або через представників співвласники, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку, і вказують, який документ підтверджує право власності на квартиру.

Відповідно абз. 4 ст. 1 Закону № 2866 представником співвласника може бути фізична чи юридична особа, яка на підставі договору чи закону має право представляти інтереси співвласника.

Відповідно до ст. 244 – 245 Цивільного кодексу України:

  • представництво, котре ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю (ч. 1 ст. 244 ЦКУ);
  • довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами (ч. 3 ст. 244 ЦКУ);
  • довіреність на право участі й голосування на загальних зборах, видана фізичною особою, посвідчується в порядку, визначеному законодавством (ч. 5 ст. 245 ЦКУ), тобто посвідчується нотаріально.

Олена Жмуйданович,
юрист м. Київ