Щодо питання, яка площа враховується для розрахунку внеску, то відповідно до ст.. 20 Закону № 2866 та п. 2 розділу ІV Наказу № 141, частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Тобто як бачимо в Законі № 417 та Наказі № 141 мова іде про внески та про  загальну площу квартири чи нежитлового приміщення.

Термін «Загальна площа квартири» використовується у ряді підзаконних актів (Наказ № 251 Держкомстат України  від 21.07.2008р. «Про затвердження Інструкції щодо заповнення форми державного статистичного спостереження N 1-житлофонд (річна) “Житловий фонд”»;  Наказ N 127 від 24.05.2001р. «Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна»; Наказ № 95 Держкомстат України  від 18.04.2005, Інструкція з ведення погосподарського обліку в сільських, селищних та міських радах;  Наказ Державного Комітету України з питань Житлово-Комунального Господарства від 5 вересня 2003 року N 146 «Про затвердження Методичних рекомендацій з питань технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна»; тощо ) відповідно до яких Загальна площа   квартири  визначається  як  сума  площ  усіх приміщень квартири,  убудованих  шаф  і  літніх  приміщень,  підрахованих з такими знижувальними коефіцієнтами:

  •   для балконів і терас  –  0,3;
  •  лоджій – 0,5; засклених балконів – 0,8;
  •  веранд, засклених лоджій і холодних комор – 1,0.

При цьому під квартирою мається вважається – житлове приміщення – внутрішня ізольована частина будівлі, відокремлена від інших суміжних приміщень стінами без прорізів або глухими перегородками,  за  наявності  необхідних підсобних   приміщень   (кухня,   туалет,   ванна),  а  також  має самостійний вихід на вулицю, двір, коридор загального користування або сходову клітку.

Більш детальну відповідь на дане питання, можемо знайти в ДБН В.2.2-15-2005  «ЖИТЛОВІ БУДИНКИ. ОСНОВНІ ПОЛОЖЕННЯ.»  відповідно до положень Додатку Б

Балкон – виступаюча з площини стіни фасаду обгороджена площадка, що служить для відпочинку влітку.

Квартира – комплекс взаємопов’язаних приміщень, використовуваних для проживання однієї сім’ї різного чисельного складу або однієї людини, який включає (як мінімум): житлову (житлові) кімнату, кухню, ванну кімнату (душову), вбиральню (або суміщений санвузол), передпокій, комору чи вбудовану шафу.

При цьому Загальна площа квартири  – сумарна площа житлових і підсобних приміщень з урахуванням лоджій, балконів, веранд і терас, що враховуються з коефіцієнтом відповідно до додатка В.

відповідно до положень Додатку В

В.2 Загальну площу квартир визначають як суму площ усіх приміщень квартири, вбудованих шаф і літніх приміщень, підрахованих із такими знижувальними коефіцієнтами:

для балконів і терас – 0,3;

– для лоджій – 0,5;

– засклених балконів – 0,8;

– веранд, засклених лоджій і холодних комор – 1,0.

Таким чином, як бачимо  до загальної площі квартири також включається площа балконів.

Щодо нежитлових приміщень, то відповідно до ДБН В.2.2-15-2005  «ЖИТЛОВІ БУДИНКИ. ОСНОВНІ ПОЛОЖЕННЯ.»

Нежитлове приміщення – приміщення в структурі житлового будинку, що не відноситься до житлового фонду. Є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин.

При цьому мається на увазі, з врахуванням ст. 4 Житлового Кодексу Української РСР від 30.06.1983р.   нежилі  приміщення  в жилих будинках,  призначені для торговельних,  побутових та інших потреб непромислового характеру.

 Тому при визначені розміру внеску, які мають сплачувати співвласники, береться до уваги загальна площа квартири чи нежитлових приміщень з урахуванням площі лоджій, балконів, веранд і терас.

До уваги!

Порядок управління багатоквартирним будинком регулюється Законом України № 2866-III «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. (далі – Закон № 2866), так відповідно до положень ст. 4 Закону № 2866, майно ОСББ утворюється з:

  • майна, переданого йому співвласниками у власність;
  • одержаних доходів;
  • іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом.
  • Майно, придбане об’єднанням за рахунок внесків та платежів співвласників, є їхньою спільною власністю.

Визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників віднесено до виключної компетенції загальних зборів співвласників, при цьому рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників…. вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, – більшістю голосів, відповідно до ст. 10 Закону № 2866 та п.8 розділу ІІІ Наказу № 141 Державного комітету з питань житлово-комунального господарства “Про затвердження Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя”, від 27.08.2003 ( далі Наказ № 141).

Усі ці внески мають забезпечувати статутну діяльність ОСББ, утримання багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства України , що регламентовані Наказом № 76 Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» від 17.05.2005 року зі змінами і доповненнями  ( далі – Наказ №76).Відповідно до положень Наказу № 76, утримання будинків і прибудинкових територій – господарська діяльність, спрямована на задоволення потреби фізичної чи юридичної особи щодо забезпечення експлуатації та/або ремонту жилих та нежилих приміщень, будинків і споруд, комплексів будинків і споруд, а також утримання прилеглої до них (прибудинкової) території відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил згідно із законодавством.При цьому відповідно до п. 1.5. Наказу № 76 утримання житлового фонду передбачає виконання робіт, передбачених наказом Держжитлокомунгоспу України від 10.08.2004 N 150 “Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень будинків, споруд”, зареєстрованим у Мін’юсті України 21.08.2004 за N 1046/9645 (із змінами), який включає:

  • прибирання прибудинкової території; вологе прибирання сходинкових кліток;
  • обслуговування внутрішньобудинкових мереж холодного та гарячого водопостачання;
  • обслуговування внутрішньобудинкових мереж теплопостачання;
  • витрати на освітлення місць загального користування, дератизація та дезінфекція приміщень загального користування;
  • поточний ремонт багатоквартирному будинку тощо.

    Олена Жмуйданович,
    юрист