За часів перебування прибудинкової території у комунальній власності один зі співвласників прибудував до багатоквартирного будинку гараж (право власності на земділянку під гаражем оформлено). Нині цей же співвласник прибудував до гаража другий поверх – житлове приміщення. Чи правомірно це?

ВІДПОВІДЬ: Перше, на що акцентуємо увагу – для того, аби стверджувати про правомірність зведення прибудови над гаражем, самого лише оформлення права на земельну ділянку (власності або користування) однозначно замало.

Водночас має значення, чи є гараж та зведена над ним прибудова частиною багатоквартирного будинку, чи лише розміщені впритул до нього.

Так, зведення прибудови по своїй суті є нічим іншим як реконструкцією існуючої забудови, що, згідно з п. 8 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038-VI (далі – Закон № 3038), охоплюється поняттям «планування і забудова територій».

Планування і забудова територій мають здійснюватися згідно із містобудівною документацією, вимоги якої є обов’язковими для виконання (ч. 2 ст. 5 Закону № 3038).

Оскільки контроль за дотриманням законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові відповідних територій належить до делегованих повноважень виконавчих органів сільських, селищних, міських рад (пп. 3 п. «б» ч. 1 ст. 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997 р. № 280/97-ВР), саме з виконкомами передусім необхідно узгоджувати можливість реконструкції гаража.

При цьому завважимо, що у загальному випадку, як передбачено ч. 5 ст. 26 Закону № 3038, проектування та будівництво об’єктів передбачає:

  • отримання замовником або проектувальником вихідних даних;
  • розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених ст. 31 Закону № 3038, її експертизи;
  • затвердження проектної документації;
  • виконання підготовчих та будівельних робіт;
  • прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів;
  • реєстрація права власності на об’єкт містобудування.

Оскільки у нашому випадку зводиться не новий об’єкт, а відбувається реконструкція вже існуючого, загальна процедура діє з поправками (скажімо, відбуватиметься не реєстрація права власності на об’єкт, а вноситимуться зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно згідно з ч. 1 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV).

Однак якщо надто не спинятись на нюансах, загалом ведемо до того, що зведення прибудови, як і будівництво нового об’єкта,  вимагає належного юридичного оформлення. Інакше така прибудова вважатиметься об’єктом самочинного будівництва (ч. 1 ст. 376 ЦКУ).

Окрім того, якщо гараж є частиною багатоквартирного будинку, для його реконструкції, найімовірніше, додатково необхідною є і, зокрема, згода решти співвласників. Так, згідно з пп. 1.4.5 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 № 76, для одержання дозволу на переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень їх власник або уповноважена ним особа, наймач (орендар) приміщення за згодою його власника подають до органу місцевого самоврядування заяву про надання дозволу на переобладнання або перепланування та, у разі необхідності, можуть подаватися такі  документи:


·   копія свідоцтва на  право власності або договору найму  (оренди) приміщення;
·   копія поповерхових планів, завірених в установленому порядку;
·   проект переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, погоджений в установленому порядку;
·   згода власників, співвласників (наймачів) або уповноважених ними осіб на переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають у їх спільній власності.

І, як свідчить практика, місцеві ради відповідну згоду таки вимагають.

 

Вікторія Туманова,
юрист м.Київ