Інвестори другої секції будинку (майбутні власники квартир) бажають приєднатися до ОСББ, створеного в першій секції цього ж будинку, що вже прийнята  в експлуатацію та заселена. Однак забудовник проти, і стверджує, що після того, як секція будинку буде добудована, перед оформлення права власності інвесторів на квартири передасть її в управління ЖЕКу. Чи законні такі дії забудовника, та чи можуть інвестори приєднатися до ОСББ, створеного в першій секції будинку, ще на етапі будівництва другої секції (обидві секції матимуть однакову адресу)?

ВІДПОВІДЬ: Приєднатися до ОСББ до моменту оформлення права власності на квартири інвесторам не вдасться. Однак і забудовникові, аби реалізувати свій намір, доведеться зважати на низку умов. Пояснімо.

Так, згідно з ч. 1 ст. 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі – Закон № 2866), об’єднання співвласників  багатоквартирного  будинку –  юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових   приміщень   багатоквартирного  будинку  для  сприяння використанню  їхнього  власного  майна  та управління, утримання і використання спільного майна.
Як висновується із приведеного визначення, учасниками ОСББ можуть бути виключно особи, що є власниками квартир та/або нежитлових   приміщень   багатоквартирного  будинку, тобто ті, чиє право на відповідні приміщення документально підтверджене та зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Відповідно, допоки такі особи у визначеному законом порядку не набудуть статусу власників, приєднатися до ОСББ вони не зможуть.
Однак є і хороша новина: для реалізації забудовником свого наміру щодо передачі секції будинку в управління ЖЕКу є ряд юридичних перепон.
Так, якщо обидві секції будинку матимуть єдину поштову адресу, то, вочевидь, вони визнаватимуться єдиним об’єктом нерухомого майна – єдиним багатоквартирним будинком. Принаймні, Державна реєстраційна служба України в листі від 23.06.2014 р. № 11942/05-15-14 свого часу відзначала, що окрема адреса присвоюється самостійним об’єктам нерухомого майна, які розташовані на земельній ділянці, а саме окремим будинкам (будівлям, спорудам).

На замітку! Згідно з ДБН В.2.2-15-2005 «Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення», секція житлового будинку – будинок або частина житлового будинку (відокремлена від інших частин глухою стіною) із квартирами (кімнатами гуртожитків), що мають вихід на одну сходову клітку або безпосередньо через коридор.

Водночас з точки зору чинного законодавства неможливо, аби до ОСББ входила лише частина співвласників. Якщо було прийнято рішення по створення і реєстрацію ОСББ, то до такого об’єднання входять усі власники квартир та нежитлових приміщень у відповідному багатоквартирному будинку.
Отож, коли друга секція будинку буде прийнята в експлуатацію та право власності на неї буде зареєстроване (а точніше, право власності на квартири та нежитлові приміщення, розташовані у відповідній секції),  така секція вважатиметься частиною багатоквартирного будинку, а власники приміщень у такій секції (або єдиний власник, якщо право власності початково буде зареєстроване на забудовника) вважатимуться співвласниками багатоквартирного будинку та водночас учасниками створеного у такому будинку ОСББ.
Відповідно, якщо забудовник бажає, аби секція будинку, яка нині зводиться, управлялася ЖЕКом, необхідно, аби були скликані загальні збори співвласників, на яких у встановленому законом порядку прийнято рішення про передання в управління відповідному ЖЕКу (як управителю) усього будинку. Тобто обох секцій,  а не лише новозбудованої (другої, яка нині на етапі будівництва).

Тут доцільно нагадати, що згідно з ч. 1 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2017 р. № 417-VIII передбачено:  якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об’єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об’єднань співвласників багатоквартирних будинків. Своєю чергою, ч. 12 ст. 10 Закону № 2866 визначено таке:
«Кожний  співвласник  (його  представник)  під час голосування має  кількість  голосів,  пропорційну  до  частки  загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх    квартир    та   нежитлових   приміщень,   розташованих   у багатоквартирному  будинку.  Якщо  одна  особа є власником квартир (квартири)   та/або  нежитлових  приміщень,  загальна  площа  яких становить  більш  як  50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник має  один  голос  незалежно  від  кількості  та  площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності».

Тобто якщо загальна площа квартир та/або  нежитлових  приміщень другої секції будинку є більшою, аніж загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень першої секції, забудовник на загальних зборах матиме усього лише один голос.
Якщо ж загальна площа квартир та/або  нежитлових  приміщень другої секції не перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, голосування відбуватиметься у загальному порядку. Однак і в такому разі рішення забудовника як початкового власника усіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у другій секції, щодо передання будинку в управління ЖЕКу, не зможе бути прийнято одноособово: необхідна кількість голосів має бути урегульована статутом ОСББ, однак у будь-якому разі їх має бути більше половини (ч. 14 ст. 10 Закону № 2866).

Вікторія Туманова,
юрист м. Київ