Коли ринок управління в Україні перебуває на стадії становлення, будь-яка профільна конференція на таку тема заслуговує на увагу як експертної спільноти, так і небайдужої громадськості. А конференція “Як створити ринок управління житлом у місті?”, яка відбулася в Києві наприкінці березня 2019 року, тим більше є особливою. Вона, фактично, започаткувала фахове обговорення теми управління багатоквартирними будинками в найширших колах. Адже серед спікерів були як представники міжнародних організацій, як фахівці світового рівня з Польщі та Білорусі, так і українські урядовці, народні депутати, представники муніципалітетів, бізнесу, громадськості, експертного середовища. Як це відбувалося і що обговорювали, читайте у нашому лонгріді.

Конференція “Як створити ринок управління житлом у місті?”- це поєднання ідей та практичних питань щодо розвитку ринку управителів в Україні. Фокус було зроблено на регіональний та міський рівень. Саме тому серед аудиторії заходу було так багато голів ОСББ та представників органів місцевого самоврядування (ОМС) зі всієї України. Ми розповімо Вам докладно про першу та другу сесії конференції, а також коротко зміст решти сесій.

Зародження ринку управління багатоквартирними будинками: про що говорили стейкхолдери?

В Україні нині активно формується ринок управління багатоквартирними будинками. Практично в кожному місті вже з’явилися приватні управляючі компанії, які починають конкурувати із комунальними підприємствами (ЖЕКами). Нове законодавство дає можливість згуртованим співвласникам вільно обирати управителя. Отож, приватні управляючі компанії йдуть до співвласників та пропонують укласти договір з ними. Найбільш розвинені управителі переконують цифрами, успішними прикладами термодернізації та індивідуальним підходом до будинку. Натомість муніципальні підприємства ще не усвідомили конкуренцію і те, що за клієнта (будинок) треба боротися якісними послугами. Майже 75% співвласників будинків залишаються неактивними в питанні вибору управителя. Що ж робити із будинками, де або співвласники не згуртовані, або ж є значні проблеми, тож “приватним ЖЕКам” вони не надто цікаві? Яка подальша логіка розвитку українського ринку управління багатоквартирними будинками? На ці питання шукали відповіді спікери першої панелі конференції.

Перша частина конференції була здебільшого присвячена питанням формування ринку управителів, результатам реалізації нового законодавства в сфері ЖКГ, формуванні відповідальності власників за своє житло, і що необхідно, щоб комунальна реформа відбулася з найменшими втратами для громадян. Водночас, у другій сесії йшлося про досвід реалізації подібних реформ в інших країнах, а також про моделі побудови ринку управління житлом.
“Закон про житлово-комунальні послуги – цілком готовий до повного впровадження, нормативно-правові акти – всі відпрацьовані” – заявив Едуард Кругляк, заступник Міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ України.

Разом з тим, він вважає, що низка технічних питань повинна бути доопрацьована: “Питання щодо формування тарифів, питання по відомчому житловому фонду, щодо гуртожитків – хто ж співвласник там, кому виставляється рахунок за проживання… Але це – технічні деталі” – зазначив він в ході свого виступу на конференції “Як створити ринок управління житлом у місті”.

“Я насправді вважаю, що реформа сфери управління житла є продовження Революції Гідності. Що я маю на увазі? Що реформа управління житлом – це зміна філософського, фундаментального порядку в нашій державі”, – заявила народна депутатка Альона Бабак в ході 1 сесії конференції. Водночас, вона наголосила, що в основі реформи сфери управління житлом є не лише енергетична незалежність чи інші супутні досягнення. “Це – світоглядна зміна, чи бути державі Україна країною вільних людей, де держава захищає право на власність, а не забирає підвали, під’їзди, не назначає за конкурсом управителів житла”
Народна депутатка підкреслила, що лише спільними зусиллями, проводячи потужну інформаційну кампанію, просвітницьку кампанію, фахівці можуть донести до пересічних українців переваги реформи. Також вона відмітила проблему відсутності реєстру власників:
“Ми сказали, що власник приймає рішення, але хто є власник в кожному будинку? Не в кожному будинку сусіди навіть знають один одного! Не всі мають інформацію про те, хто є власником, як же нам навіть зробити той перший крок, ті загальні збори. І для цього, на жаль, я вважаю, є системна проблема. У нас не наповнений реєстр власників…”, Альона Бабак, народна депутатка України. 
“Для того, щоби необхідна Україні енергомодернізація у житловому секторі досягла успіху, потрібно усвідомити, яку важливу роль в цьому процесі відіграє реформа управління житлом”, – висловив переконання голова регіонального представництва IFC в Україні, Білорусі та Молдові Джейсон Пеллмар. “Україна споживає енергії в середньому втричі більше, ніж у Європі. 9 млрд кубометрів газу – це половина всього закупленого газу в Україні – втрачається на вулицю через низький рівень енергоефективності…”

“…І головна причина – це відсутність відповідального споживача, відсутність клієнта. 70 років люди жили в багатоквартирних будинках, але це було схоже на оренду житла в держави: були дуже низькі тарифи, дуже низька платіжка, але і послуги були також не дуже високого рівня”, – додав він.
Джейсон Пеллмар наголосив, що Україна вже досягла чимало, рухаючись у напрямку реформування житлово-комунального господарства:
“Було прийнято 5 законів, які заклали фундамент реформи, вже створено Фонд енергоефективності України. І також ми можемо відмітити, що більше 3000 будинків за останні роки вже скористалися програмою «теплі кредити» і їх організовані співвласники почали модернізацію своїх будинків.

Але для того, щоби створити постійний ріст, постійний прогрес, потрібно дуже ще багато чого зробити. І IFC бере участь у цьому процесі із фінансовою допомогою наших колег, Швейцарської конфедерації. Зокрема, ми зміцнюємо інституціональну платформу і прагнемо до прийняття всіх необхідних нормативних актів, для того, щоб цілком імплементувати згадані мною закони. Це дозволить створити ринок управляючих компаній, заохотити створення нових управляючих компаній. Це можуть бути приватні компанії, які також стимулюватимуть споживачів приймати рішення щодо модернізації будинків”.
“Швейцарська конфедерація уже впродовж більше ніж восьми років підтримує проект “Енергоефективності в житловому секторі України” в партнерстві з IFC. Ми бачимо, що досить потужні перетворення в Україні в цьому напрямку вже зроблені, але ще багато чого потрібно втілити на шляху до повного успіху реформи”, – наголосив Ніколя Гігас, заступник директора Швейцарського бюро співробітництва в Україні в ході конференції.
Він зазначив, що Україні, як і решті пост-радянських країн, притаманна “трагедія спільного майна”. Це означає, що українці ще остаточно не усвідомили: хто володіє під’їздом, ліфтовими майданчиками, фасадом, загалом спільним майном багатоквартирного будинку. “І також є ілюзія того, що це спільне майно комусь належить, державі або іще комусь, але не мені. Тому складається враження, що власники квартир досі не розуміють, що це є їхнє, і не хочуть інвестувати у своє спільне майно, вони не бачать його своїм спільним. І як результат цього, ми бачимо, що ціна за квартиру знижується”, – наголосив Ніколя Гігас.
“На мою думку, ні муніципалітет, ні центральні органи влади не можуть бути рушійною силою ринку управління, це виключно суспільний запит: люди, власники квартир, власники нерухомості. Але, на жаль, не розвивається цей суспільний запит і треба відповісти на питання, чому”, – зазначив у свою чергу заступник голови КМДА Петро Пантелеєв.
Коментуючи питання продовження проведення конкурсів щодо обрання управителів, ініційованих муніципалітетами, Петро Пантелеєв наголосив: “По-перше, я б запропонував паралельно із цією ідеєю ідею постачальника останньої надії. По-друге, хто проводить у нас конкурси ? Органи місцевого самоврядування. Тобто місцеве самоврядування бере на себе повну відповідальність за те, кого воно обере людям. Але у нас кваліфікаційні вимоги виписати дуже важко, Антимонопольний комітет за цим слідкує, потім суди і т.д. Ми абсолютно не переконані в тому, що можемо гарантувати і поручитися за того, хто виграє той конкурс”
Конкуретний ринок управління житлом: про що свідчить існуючий досвід
В Україні існує 3 основні сценарії подальшого розвитку реформи управління багатоквартирними будинками. Про це повідомила Софія Лінн, керівниця Проекту IFC “Енергоефективність у житловому секторі України”. Мова йде про “консервацію” ситуації, проведення заходів “шокової терапії” та сценарій сталого розвитку, що передбачає існування активних співвласників та відповідальних управителів.
3 сценарії розвитку реформи управління багатоквартирними будинками (коментарі Софії Лінн):
1. Консервація
фактично відбувається блокування реформи та консервація пострадянської реальності (низькі ціни, але мінімум послуг за низької їх якості, велика роль муніципалітетів та комунальних управителів, низьке залучення власників).
олосила пані Лінн.
2. Шокова терапія
різке припинення надання послуг тим будинкам, які не уклали договори з управителем, припинення підтримки комунальних управителів з боку муніципалітетів. Таким чином, людей змушуємо обирати управителів – або ж припинити взагалі надавати послуги. Це може обернутися чимось на кшталт “комунального майдану” через брак розуміння та поінформованості людей про реформу.
3. Активні співвласники та управителі
співвласники самостійно знаходять та заключають договори з новими управителями та наявними на ринку, муніципалітети стимулюють жителів обирати управителів, ринок управителів зростає. Цей варіант можливий за максимальної інформаційної підготовки усіх гравців ринку.
“Муніципалітет все-таки є найголовнішим гравцем, і дуже важливо, щоб він надавав максимальну інформацію як співвласникам, так і управителям”, – зазначила Софія Лінн. За її словами, в третьому, найбільш оптимальному сценарії реформи, є можливість входу на ринок “невеликим” управителям, а це зазвичай колишні голови ОСББ, які беруть в управління додаткові будинки. “Потрібно давати можливість входу на цей ринок, тому муніципалітет повинен говорити про це, інформувати, взяти на себе ось цю відповідальність за формування ринку в місті, відкритого та конкурентного”, – наголосила експертка.
Для ефективного спілкування із співвласниками багатоквартирних будинку повинна бути відкритість, доступність і основне – управителям не варто боятися іти до людей, до співвласників. Таку пораду колегам дала Галина Джулай, керівниця управляючої компанії “Нове місто” із міста Львів.
“Говорити з людьми варто конкретними цифрами, а не просто прийти і сказати, що я отакий-то управитель і я хочу управляти вашим будинком. Бо люди як міркують: “Прийшла якась компанія, забере у нас квартири”. Тобто існує поки що недовіра, викликана попереднім досвідом… Тому потрібно до людей приходити відкрито і прозоро. Сказати, насамперед, які у них будуть варіанти по тарифу – і щодо послуг, які вони зможуть отримати за цей тариф, і щодо перспектив будинку”, Галина Джулай, голова управляючої компанії “Нове місто” (м. Львів).