Нещодавно у Києві було презентовано посібник “Ваш багатоквартирний будинок: хто і як ним має управляти”. Завантажуйте його безкоштовно просто зараз: https://u.to/WlBkFQ
Мета цього посібника — розповісти, як співвласники багатоквартирного будинку можуть ним управляти, як і чому варто створити ОСББ, хто такий професійний управитель, чим він відрізняється від ЖЕКів “старого зразка”, як його обрати та побудувати з ним ефективну співпрацю.
Завантажуйте посібник безкоштовно вже зараз! А з цього лонгріду дізнавайтеся про ключові теми, яким він присвячений. Адже для вас ми адаптували у форматі лонгріду презентацію цього посібника, проведену однією з його авторок – Марією Осипчук.

28 травня в державній науковій архітектурно-будівельній бібліотеці відбулася презентація посібника “Ваш багатоквартирний будинок: хто і як має ним управляти”. Марія Осипчук – одна з авторок посібника – ознайомила відвідувачів заходу, а це були здебільшого голови ОСББ та представники управляючих компаній, з ключовими темами та положеннями посібника, а отже – актуального українського законодавства щодо управління багатоквартирними будинками.
Насампочатку заходу редакторка посібника – Наталя Ільїна – коротко розповіла про його мету та історію створення. Окрім того, експертка показала аудиторії презентації відеосюжет, присвячений корисному для України іноземному досвіду реформи житлово-комунальної сфери, частиною якої є й галузь управління багатоквартирними будинками.
“Я думаю, що ви всі знаєте, що з 1-го травня цього року почав діяти Закон України про житлово-комунальні послуги. Вже абсолютно в повному обсязі. Цей закон дуже багато чого змінює і є дуже багато міфів, які зараз дуже активно поширюються. Я сподіваюся сьогодні всі ці міфи зруйнувати, надати вам достовірну інформацію, про те, як це буде, щоб ви були готові до ефективного управління своїм будинком і до налагодження відносин по споживанню комунальних послуг”, – зазначила Марія Осипчук, розпочинаючи презентацію. Нагадаємо, саме з 1 травня 2019 року ми отримали можливість обирати варіант договору з монополістами, самостійно обирати – кому сплачувати за обслуговування внутрішньобудинкових мереж та абонентський облік.
Українське законодавство щодо управління багатоквартирними будинками
історія змін
У 1991-му році, з прийняттям Закону України про власність, почало формуватися законодавчо поняття господаря, власника саме в багатоквартирному будинку. Цей закон запровадив взагалі поняття власності в цій сфері. Наступним кроком був закон у 1992-му році, про приватизацію державного житлового фонду, який дозволив цю власність зробити приватною. Саме в 1992-му році розпочалася хвиля, коли люди почали приватизовувати свої квартири і ставали повноцінними власниками нерухомого майна.

Фактично, хто знає вже про управління будинками, про те, що будинком володіють ті люди, хто володіє квартирами, тобто співвласники багатоквартирного будинку, ті розуміють, що ще в 1992-му році ті люди, які отримували право приватної власності на квартири, вони ставали співвласниками саме багатоквартирних будинків. Тобто, ще з того моменту, з 1992-го року, люди мали можливість впливати на те, що буде з будинком.

Коли залишалася власником не тільки держава, а ще хоча б одна інша особа, вони мали спільно вирішувати, що буде з цим будинком. Але на практиці це не працювало, деякі будинки створювали ОСББ, але був дуже незначний відсоток. Для того, щоб запровадити таку законодавчу процедуру, створення і діяльності ОСББ у 2001-му році прийняли Закон України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. І хоча саме цей закон був дуже прогресивним для того законодавчого поля, яке існувало, тому що до того моменту взагалі не було передбачено як управляти будинком, але він містив такі поняття, як кворум (для того, щоб створити ОСББ, треба щоб на перші збори фізично прийшло понад 50% співвласників, а це на практиці майже неможливо).

Цей закон також містив поняття членства в ОСББ. Тобто, якщо ти подав заяву про вступ до членів ОСББ і її прийняли, ти можеш впливати на те, що буде з цим ОСББ, як воно буде діяти. Якщо тебе у члени не прийняли, то фактично ти ні на що не впливаєш. Цим користувалися такі недобросовісні забудовники, які створювали свої «кишенькові» ОСББ, встановлювали по статуту, що для того, щоб стати членом, треба сплатити вступний внесок, 2, 3, 5 тисяч гривень. Який інвестори не могли сплатити. І забудовник залишався зі своїм “кишеньковим” ОСББ, в якому був величезний внесок для членства, а люди не мали можливості впливати на те, що було в будинку.

Потім, у 2004-му році був прийнятий Цивільний кодекс України, що запровадив процедуру прийняття рішень у разі спільної сумісної власності. Але, на жаль, Цивільний кодекс не передбачав, що багатоквартирний будинок – це також спільна сумісна власність. Для того, щоб приймати рішення за Цивільним кодексом, треба було набрати стовідсоткову згоду співвласників. А стовідсоткова згода в умовах багатоквартирних будинків – абсолютно неможлива, тому що як би гарно не була побудована комунікація, «Баба-Яга», яка завжди проти, вона є в кожному будинку. І відсоток тих, хто не буде згоден просто тому що у них поганий настрій або є якісь особисті причини, він є зараз. Тому та процедура, яка була передбачена Цивільним кодексом, вона в багатоквартирних будинках не діяла, було неможливо зібрати стовідсоткову згоду.

І у 2015-му році розпочалася реформа житлово-комунального господарства. Саме з прийняттям Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, ми з цим моментом пов’язуємо початок реформи управління житлом. Чому саме з ним? Тому, що цей закон закріпив три форми управління будинком, про які ми дуже детально говоримо в посібнику “Ваш багатоквартирний будинок: хто і як ним має управляти”. Це право самих співвласників приймати всі рішення по управлінню будинком, навіть без створення ОСББ. Якщо ви хочете будинком управляти, ви маєте право зібратися на збори співвласників і прийняти будь-яке рішення. Для всіх рішень, окрім обрання управителя для будинку, треба набрати понад 75%. Питання обрання управителя і питання обрання моделі договірних відносин про надання комунальних послуг, для цих питань треба понад 50% голосів. Тобто, в принципі, процедура проведення зборів навіть без створення ОСББ і прийняття рішень, доволі адекватна. Крім того, саме цей закон запровадив поняття “письмове опитування”. Це значить, що незалежно від того, скільки людей прийшло на наші збори, ми можемо після зборів протягом 15-и днів провести письмове опитування, прийти до наших сусідів, які не прийшли на збори і зібрати їхню думку.

Насправді, саме через можливість письмового опитування скасували поняття “кворум”. Тобто тепер не треба збирати ані на збори ОСББ, ані на збори співвласників понад 50% усіх співвласників. Достатньо, щоб прийшла хоч одна особа. З цією однією особою ми можемо розпочати збори, а всіх інших, хто не був присутній, ми можемо опитати під час письмового опитування.

Поняття “балансоутримування” щодо багатоквартирних будинків на сьогодні не існує. Існує Постанова Кабінету міністрів України, яка передбачає, що всі будинки, якщо вони є на балансі в органів місцевого самоврядування, мають бути списані. Тому що нікчемно утримувати це майно на своєму балансі.
Важливе щодо Закону про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку: він скасував поняття балансоутримання. Раніше дуже часто, особливо, коли люди створювали ОСББ, їм казали, що “ви нічого не можете робити з цим будинком, ви тут ніхто, не зважаючи на те, що ви власники, а ми от ваш балансоутримувач і все джерело влади у нас”.
Так казали старі ЖЕКи, так казали іноді в деяких містах органи місцевого самоврядування. Але Закон про особливості здійснення права власності це поняття скасував і причин для цього декілька.
Оскільки, в першу чергу, балансоутримувач – це юридична особа, яка за договором з власником здійснює утримання майна на балансі. Так визначав це поняття Закон України про житлово-комунальні послуги і який зараз вже не діє, тобто стара редакція цього закону. Але, я думаю, в жодного з вас, в тих людей, які живуть у багатоквартирних будинках, ні з ким не було договору про утримання вашого майна на балансі. Такого договору в Україні просто не існувало.
Інший закон, Закон України про бухгалтерський облік та фінансову звітність говорить, що юридична особа на балансі може утримувати власний капітал, свої активи та зобов’язання. Багатоквартирний будинок не є власним капіталом жодної юридичної особи, навіть ОСББ, він не є активом і він не є зобов’язанням. Багатоквартирний будинок, це спільне майно співвласників. Якщо дуже хочеться його десь обліковувати за бухгалтерським обліком – можна обліковувати на позабалансовому рахунку, як майно, передане в управління. Але він ні в якому разі ніде не може бути на балансі.
Баланс це взагалі, якщо казати людською мовою, це просто фінансовий стан юридичної особи і чуже майно, багатоквартирний будинок, який належить співвласникам, взагалі не може бути ні на чиєму балансі. Тому цього поняття станом на сьогодні не існує. Є постанова Кабінету міністрів України, яка передбачає, що всі будинки, якщо вони є на балансі в органів місцевого самоврядування, вони мають бути списані. Тому що нікчемно утримувати це майно на своєму балансі.
“Коли я, як юристка, допомагаю створювати ОСББ, я завжди раджу діяти за процедурою, тобто коли ми створюємо ОСББ, або проводимо збори співвласників, – обов’язково повідомляти співвласників про дату, час, місце, порядок денний та ініціаторів зборів. Таке повідомлення відправляється за 14 днів, якщо це ОСББ або за 10 днів, якщо це просто збори співвласників. Так от, я завжди раджу в цьому повідомленні писати людям, що, якщо ви не зможете взяти участь у наших зборах, от вам номер телефону члена ініціативної групи, або члена правління, з яким ви можете домовитися про голосування під час письмового опитування. І, насправді, це дуже добре працює, тому що людям не завжди зручно приходити на збори особливо коли це після роботи або у вихідний день, і вони залюбки телефонують члену ініціативної групи і кажуть, приходь там до мене ввечері у вівторок, поговоримо, я все підпишу, вип’ємо чаю, і це сприяє, до речі, гарним добросусідським стосункам, і це допомагає зібрати необхідні голоси для прийняття рішення”, Марія Осипчук,  юристка, експертка в галузі управління багатоквартирними будинками.
Закон України про особливості здійснення права власності закріпив, що всього існують три форми управління, це збори співвласників, це ОСББ, і в контексті ОСББ, цей закон скасував і кворум, і членство. Тобто тепер якщо ти володієш квартирою в будинку, або нежитловим приміщенням, ти вже маєш право бути людиною, яка впливає на все, що відбувається в цьому будинку. Ти маєш право бути членом правління, бути обраним в ревізійну комісію, тобто ти маєш право робити все в цьому будинку, якщо ти є власником.

І третя форма управління – це управитель, фактично – управляюча компанія – це юридичні особи, або фізичні особи підприємці, які за договором зі співвласниками, здійснюють управління багатоквартирним будинком. Тобто це наші старі управляючі компанії, які вже давно називали ЖЕКами, які обслуговували наші будинки… Але тепер вони діють за зовсім новими правилами. Якщо раніше їм затверджували тарифи, то тепер в них є договірна ціна, і про цю ціну вони домовляються не з ким-небудь, вони домовляються про неї зі співвласниками. Якщо раніше вони затверджували тариф у органу місцевого самоврядування і люди не могли вплинути на те, скільки вони будуть платити за утримання будинку, то тепер для того, щоб стати управителем будинку, ти маєш прийти до співвласників, презентувати їм свої послуги, люди мають тебе обрати, підписати з тобою договір та погодити ціну. Інакше управитель не може взяти будинок в управління.

Якщо управитель хоче надавати свою послугу, він має прийти до співвласників, домовитися про всі деталі, про ціну і після цього почати надавати цю послугу. Коли власник квартири – співвласник будинку – відчуває себе його господарем, разом із іншими співвласниками – такими самими господарями – то вже, укладаючи договір з управителем, знає, що хоче в нього замовити, скільки буде за це платити.
Якщо ти знаєш, що в твоєму будинку треба додатково щось відремонтувати, ти вже знаєш, що на це треба закладати гроші. Ти не будеш витрачати свої гроші просто так аби платити, бо так треба. Ти вже будеш платити тій людині, яка буде якісно надавати послуги з управління твоїм майном.
Крім того, зараз чітко передбачено, яка має бути технічна документація на будинок і запроваджено набагато більше механізмів, для того, щоб співвласники цю документацію отримали. Крім того, чітко передбачено, як здійснюється передача справ від старого управителя новому управителю. Чітко прописані всі деталі, щодо повернення коштів співвласникам, якщо вони відмовляються від послуг такого управителя. Хто проходив процедуру прощання з ЖЕКом після створення ОСББ, той знає, наскільки складно отримати гроші від ЖЕКу, їх зазвичай просто не існує, ще й виходить, що в нас купа боргів і ми повністю винні на десять років вперед. Але зараз це повністю прописане і вже набагато легше захищати свої права.
Якщо якомусь управителю подобається якийсь будинок і він хотів би ним управляти, він вільно може прийти до співвласників, розіслати їм свої комерційні пропозиції, поговорити з ними, і допомогти людям обрати себе управителем, тобто тепер є свобода як для суб’єктів підприємництва, вони можуть прийти і отримати собі бізнес, і для співвласників, вони можуть обрати собі управителя самостійно.