Тому варто якомога більше дізнаватися про те, як управляти будинком, бо це може стати дуже великою проблемою, особливо враховуючи норми інших законів, які передбачають, що якщо співвласники не визначаться з тим, хто буде обслуговувати їх внутрішньо будинкові мережі на воду та тепло, то їх не буде обслуговувати ніхто, а за послугу їм доведеться платити в повному обсязі. Тому ситуація в нас така, що треба зараз вже визначатися з формою управління. Треба вже зараз закликати до цього сусідів і пояснювати їм усі обставини. Дати їм почитати посібник або цей лонгрід.
Є багато випадків зараз з практики – люди звертаються і кажуть, що “в нас у місцях загального користування вивісили повідомлення про те, що з певної дати в нас починає зростати ціна за послугу з управління будинком”. Нібито в нашого будинку з’явився управитель, хоча ми нікого не обирали і треба пам’ятати, що такі дії незаконні. Якщо у вас в будинку не проводилися збори, ви не обрали якогось суб’єкта управителем, не підписували з ним договір, компанія, яка здійснює обслуговування вашого будинку, вона не може підвищити ціну своїх послуг в односторонньому порядку. Тому, коли, якщо раптом у вас виникне така ситуація, що хтось вивісив оголошення, про підвищення ціни, вам треба перевірити, чи був він обраний управителем.
Ми можемо передати всі функції в асоціацію і платити заробітню плату одному керівнику і одному персоналу, який буде забезпечувати утримання всіх будинків, тобто це простіше з точки зору економії і коли ми говоримо про житловий комплекс, це дійсно ефективніше, тому що ми отримуємо одні керівні органи, ми ведемо одну бухгалтерію, а те, що ми об’єднані прибудинковою територією, дозволяє нам доволі ефективно працювати в межах однієї юридичної особи.
Другий варіант, коли ми залучаємо ту саму управляючу компанію, але платимо їй за актами виконаних робіт.
Але якщо говорити про фізичну особу підприємця, тут є два варіанти. Ми можемо залучити фізичну особу підприємця у статусі підрядника, коли ми будемо платити йому за все, що стосується утримання будинку, він далі буде наймати субпідрядників або найманий персонал. Буде такою фактично маленькою управляючою компанією для нашого будинку і тоді фактично він отримає від нас гроші і забезпечує усе утримання. Другий варіант, це залучити такого ФОПа, як повіреного. Цей статус дозволяє йому за договором доручення діяти від імені ОСББ, мати доступ до рахунку ОСББ, і фактично виконувати функцію голови правління, але у статусі повіреного. Такий статус дозволяє йому отримати винагороду повіреного, але фактично забезпечувати усю діяльність юридичної особи ОСББ і з її рахунку оплачувати послуги, всі необхідні послуги для утримання будинку. Що цікаво щодо ФОПу повіреного.
Цей варіант доволі гарний, коли немає такого досвідченого голови правління, або голова правління, він не є таким не має достатньо часу для того, щоб забезпечити управління будинком. Але цей варіант може бути дуже критичним, якщо немає контролю. Тому що цей ФОП він не є співвласником, він просто є підприємцем, який надає якісь послуги і якщо його роботу не контролювати, може виникнути ситуація, коли людина недобросовісно буде розпоряджатися коштами об’єднання і у співвласників будуть великі проблеми.
Тому ці варіанти можливі, але в будь якому випадку, приймаючи рішення про залучення управителя або фізичної особи підприємця, треба розуміти, що все одно доведеться контролювати.
Тепер має бути окремий облік доходів та витрат по кожному будинку. Управитель має обліковувати, скільки він грошей отримав від співвласників певного будинку і скільки він витратив. Він має щорічно звітувати власникам про виконання кошторису про витрачання грошей на будинок. Крім того, він має погоджувати зі співвласниками кошторис на утримання будинку на новий рік. Тобто тепер співвласники мають постійно отримувати від управителя інформацію, про те, скільки грошей використовується, як використовується. Скільки грошей потрібно в новому році, якщо потрібно більше. І вони мають повний доступ до того, щоб контролювати, що відбувається з їхнім будинком. До речі, цікаво, що закон не прописує формат звітування перед співвласниками. І погодження нового кошторису, і порядок погодження він також не прописує. Це має бути передбачено у договорі між управителем та співвласниками.
Тому коли вам доведеться обирати управителя, треба дуже уважно читати, що прописано в договорі. Тому що частіше за все прописують, що звітування та інформування відбувається шляхом розміщення інформації у місцях загального користування .Якщо вам такий варіант не підходить і ви наприклад хочете, щоб звітування було на зборах, ви можете це передбачити в договорі. Ну але ж знову ж таки, якщо ви хочете, щоб у правитель проводив такі збори, то треба думати, що треба в кошторис закладати гроші на витрати на проведення таких зборів. Тому що станом на сьогодні рекомендований лист коштує чи то 14, чи то 16 гривень і якщо повідомляти співвласників про збори рекомендованим листом, то це доволі великі витрати. А далі вже оренда приміщення і інші такі адміністративні витрати, це доволі дорого. Але в будь-якому випадку, ці моменти ви погоджуєте з управителем.


Тобто якщо люди прийняли рішення на зборах співвласників з проханням звернутися про проведення конкурсу, набрали понад 50% голосів за таке рішення, орган місцевого самоврядування може провести конкурс у тримісячний строк. Але, якщо співвласники можуть зібратися на збори, та набрати 50% голосів за прийняття рішення про проведення конкурсу, то вони самостійно можуть без проблем обрати собі управителя, або створити ОСББ. Тому конкурси, вони зараз фактично не проводяться, тому що є така законодавча ситуація, коли вони фактично не зовсім є правомірними. Хоча, насправді деякі юристи трактують по-іншому, вони вважають, що все ж таки не скасована норма про те, що органи місцевого самоврядування мають проводити конкурс і зараз є доволі така активна світова практика, люди позиваються і намагаються ці конкурси оскаржувати. Остаточна крапка у ситуації з конкурсами буде поставлена, коли у нас буде постанова Верховного суду України про те, що треба робити з цими нормами закону.