382725

Мы продолжаем обсуждать проблемы пользования общим имуществом в многоквартирных домах. Напомним: в первой части статьи мы пришли к пониманию того, что собственники квартир не должны самоустраняться от вопроса использования и обслуживания общим имуществом

Признаки общей собственности

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона № 417-VIII, общее имущество многоквартирного дома является общей совместной собственностью сособственников. Это означает, что правовой режим данного имущества установлен положениями ГК Украины касательно осуществления общей совместной собственности, с учетом специальных норм Закона № 417-VIII.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 368 ГК Украины, общая собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности является общей совместной собственностью. Сособственники имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если иное не установлено договоренностью между ними (ч. 1 ст. 369 ГК Украины).

Для общей совместной собственности на общее имущество в многоквартирном доме характерны следующие особенности:

  • собственники квартир (нежилых помещений) в доме не имеют конкретно определенной доли в праве собственности на общее имущество.

Если квартира либо нежилое помещение принадлежит более чем одному сособственнику, реализация прав и исполнение обязанностей сособственниками квартиры или нежилого помещения, включая участие в управлении многоквартирным домом, осуществляются в порядке, предусмотренном законодательством для реализации права общей собственности (ч. 3 ст. 4 Закона № 417-VIII);

  • данное имущество не может быть разделено между сособственниками, и такие сособственники не имеют права на выделение в натуре доли из общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, в отличие от общего порядка осуществления общей совместной собственности, когда выдел в натуре доли одного из сособственников возможен, в случае с многоквартирным домом существует исключение. Данное положение очень кстати, поскольку оно призвано исключить любые попытки присвоения общего имущества, которое априори должно оставаться в общей собственности жильцов, отдельными заинтересованными лицами;

  • кредитор сособственника не имеет права требовать выделения доли из общего имущества многоквартирного дома в натуре для обращения взыскания на нее.

Это вытекает из самой сути общего имущества, в частности — его назначения обслуживать потребности всех сособственников в течение всего времени существования дома. Логично, что для обеспечения данной возможности законодателю необходимо было закрепить невозможность выделения отдельных элементов общего имущества в натуре и дальнейшего отчуждения, а значит — выхода из состава общего имущества.

Как управлять?

Право собственности на общее имущество может быть реализовано сособственниками в установленном законодательством порядке. Напомним: на сегодняшний день сособственники имеют право выбирать из трех механизмов управления домом:

1) осуществление самостоятельного управления путем принятия всех решений на общем собрании;

2) создание ОСМД;

3) передача всех или части функций по управлению соответствующему субъекту хозяйствования — управляющему (подробнее об этом — здесь).

Учитывая это, возможны следующие механизмы управления общим имуществом:

  • если в доме создано ОСМД, последнее может определять порядок пользования общим имуществом в соответствии с уставом объединения (ч. 1 ст. 16 Закона № 2866-III);
  • при осуществлении управления домом управляющим (субъектом хозяйствования — юридическим или физическим лицом) порядок управления общим имуществом определяется на основании договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом (ст. 11 Закона № 417-VIII);
  • при осуществлении непосредственного управления домом сособственниками полномочия по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома, установлению, изменению и отмене ограничений относительно использования общего имущества имеют соответствующее собрания сособственников (ч. 2 ст. 10 Закона № 417-VIII).

Общие права есть.  А обязанности?

Как мы уже выяснили, все собственники квартир (нежилых помещений) в многоквартирном доме являются сособственниками общего блага — общего имущества. Но, кроме прав, все сособственники имеют еще и обязанности, связанные с такими правами. Какие именно?

Во-первых, независимо от выбранной формы управления общим имуществом, все сособственники имеют права и обязанности, установленные законом (см. далее таблицу 1).

Во-вторых, при создании ОСМД сособственники получают дополнительные права и обязанности (см. далее таблицу 2).

Таблица 1

Права и обязанности сособственников многоквартирного дома

ПраваОбязанности
1) свободно пользоваться общим имуществом многоквартирного дома с учетом условий и ограничений, установленных законом или решением сособственников;
2) принимать участие в управлении многоквартирным домом лично или через представителя;
3) получать информацию о техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома, условиях его содержания и эксплуатации, расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома и поступлениях, полученных от его использования;
4) бесплатно получать информацию о субъектах права собственности на все квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме и площади таких квартир и помещений в порядке и пределах, определенных законом;
5) ознакамливаться с решениями (протоколами) собрания сособственников, листками опроса, делать с них копии;
6) на возмещение виновным лицом убытков, причиненных общему имуществу многоквартирного дома, в размере, соответствующем доле каждого сособственника;
7) свободный доступ к технической документации на многоквартирный дом;
8) прочие права, определенные законом
1) обеспечивать надлежащее содержание и надлежащее санитарное, противопожарное и техническое состояние общего имущества многоквартирного дома;
2) обеспечивать техническое обслуживание и при необходимости проведение текущего и капитального ремонтов общего имущества многоквартирного дома;
3) использовать общее имущество многоквартирного дома по назначению;
4) соблюдать требования правил содержания многоквартирного дома и придомовой территории, правил пожарной безопасности, санитарных норм;
5) исполнять решения собрания сособственников;
6) обеспечивать соблюдение требований жилищного и градостроительного законодательства относительно проведения реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения помещений или их частей;
7) возмещать убытки, причиненные имуществу других сособственников и общему имуществу многоквартирного дома;
8) соблюдать чистоту в местах общего пользования и тишину в соответствии с требованиями законодательства;
9) обеспечивать текущий осмотр и периодическое обследование принятого в эксплуатацию в установленном законодательством порядке многоквартирного дома в течение всего жизненного цикла дома и нести ответственность за ненадлежащую эксплуатацию согласно закону;
10) своевременно уплачивать за потребленные жилищно-коммунальные услуги

Отметим: Законом № 417-VIII заметно расширен перечень прав сособственников многоквартирного дома. В первую очередь — с принятием указанного Закона было отменено само понятие членства в ОСМД как таково, зато установлено, что в случае создания последнего управление домом осуществляется всеми сособственниками. К правам сособственников добавлена возможность получать информацию о техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома, условиях его содержания и эксплуатации, расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома и поступлениях, полученных от его использования.

Нововведением вышеупомянутого Закона является и то, что сособственники наделены правом бесплатно получать информацию о субъектах права собственности на все квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме и площади таких квартир и помещений в порядке и пределах, определенных законом. На практике узнать о собственниках других квартир в доме можно на официальном сайте https://kap.minjust.gov.ua, который администрируется Министерством юстиции Украины, предварительно зарегистрировавшись. Однако это возможно только в случае, если сведения о квартире были внесены в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество из соответствующих реестров, которые велись бюро технической инвентаризации. Реализация же приведенного права в противном случае будет вызывать значительные трудности из-за отсутствия четкого механизма. Сособственники также наделены правом на возмещение виновным лицом убытков, причиненных общему имуществу многоквартирного дома, в размере, соответствующем доле каждого сособственника.

Касательно обязанностей совладельцев — на сегодняшний день они также изложены законодательно более развернуто, нежели раньше. К тому же на каждого сособственника возложено новое обязательство — обеспечивать текущий осмотр и периодическое обследование принятого в эксплуатацию в установленном законодательством порядке многоквартирного дома в течение всего жизненного цикла здания и нести ответственность за ненадлежащую эксплуатацию согласно закону. Данным подходом законодатель показывает, что общее имущество не только порождает права на него, но и возлагает на его собственников бремя содержания имущества в виде ряда достаточно конкретных обязанностей.

Таблица 2

Права и обязанности сособственников в случае создания ОСМД

 

ПраваОбязанности
1) участвовать в управлении объединением в порядке, определенном данным Законом и уставом объединения;
2) избирать и быть избранным в состав уставных органов объединения;
3) ознакамливаться с протоколами общих собраний, делать из них выписки;
4) получать в установленном порядке информацию о деятельности объединения;
5) требовать от уставных органов защиты своих прав и соблюдения сособственниками правил добрососедства;
6) получать в определенном уставом порядке информацию о деятельности ассоциации;
7) получать от объединения для ознакомления все финансовые отчеты
1) исполнять обязанности, предусмотренные уставом объединения;
2) выполнять решения уставных органов, принятые в пределах их полномочий;
3) использовать помещения по назначению, соблюдать правила пользования помещениями;
4) обеспечивать сохранность помещений, участвовать в проведении их реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения;
5) обеспечивать соблюдение требований жилищного и градостроительного законодательства относительно проведения реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения помещений или их частей;
6) не допускать нарушения законных прав и интересов других сособственников;
7) соблюдать требования правил содержания жилого дома и придомовой территории, правил пожарной безопасности, санитарных норм;
8) своевременно и в полном объеме уплачивать соответствующие взносы и платежи;
9) возмещать убытки, причиненные имуществу других сособственников;
10) исполнять предусмотренные уставными документами обязанности перед объединением;
11) предотвращать порчу общего имущества, информировать органы управления объединения о повреждении и выходе из строя технического оборудования;
12) соблюдать чистоту в местах общего пользования и тишину в соответствии с требованиями, установленными законодательством, прочие обязанности сособственников, определенных уставом объединения

Как видим, права и обязанности сособственников достаточно подробно изложены на законодательном уровне. Их перечень может быть расширен в уставе ОСМД, соответствующих документах, утвержденных решениями общего собрания сособственников. В случае отчуждения квартиры либо нежилого помещения новый собственник приобретает все обязанности предыдущего собственника в качестве сособственника (ч. 3 ст. 7 Закона № 417-VIII).

Тень ответственности

Вопрос ответственности сособственников многоквартирных домов также является актуальным и для большинства сособственников такого дома неизвестным.

В ст. 13 Конституции Украины указано: собственность обязывает. Собственность не должна использоваться во вред человеку и обществу. Данный тезис Основного Закона подчеркивает, что собственник не только имеет права касательно своей собственности, но и несет ответственность за нее — в нашем случае не только за свою квартиру, но и за общее имущество.

Общие основания ответственности сособственников устанавливаются в ст. 8 Закона № 417-VIII. Закон разделяет ответственность на две группы:

1) возникающая вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения своих обязанностей сособственниками

и

2) возникающая в результате действий уполномоченного лица (лиц) и/или управляющего, совершенных с превышением предоставленных им полномочий.

В первом случае (и это является новацией Закона № 417-VIII) ответственность за вред несут все сособственники совместно, причем ответственность каждого сособственника определяется пропорционально его доле сособственника.

Доля сособственника — доля, которую составляет площадь квартиры и/или нежилого помещения сособственника в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме (п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона № 417-VIII). Данная формулировка позволяет сделать следующие выводы:

1) термин «пропорционально доле» означает, что ответственность сособственника четко ограничена. То есть ситуация, при которой вместо одного недобросовестного сособственника будут нести ответственность другие сособственники, исключена — каждый отвечает самостоятельно;

2) привязка к «доле сособственника» означает, что тот сособственник, у кого площадь квартиры и/или нежилого помещения в многоквартирном доме больше, будет нести ответственность по общим обязательствам в большем размере.

В Законе № 417-VIII указывается: данный принцип применяется, в частности, в случаях заключения договора, который является обязательным для всех сособственников. Объем обязательств и ответственности каждого сособственника, не надлежащим образом исполняющего соответствующие обязанности по данному договору, определяется пропорционально его доле сособственника.

Касательно второй группы ответственности, которая может возникать в результате действий уполномоченного лица (лиц) и/или управляющего, совершенных с превышением предоставленных им полномочий, Закон № 417-VIII прямо закрепляет, что сособственники по таким обязательствам ответственности не несут.

Относительно многоквартирных домов, в которых созданы ОСМД, положение об ответственности устанавливается положениями Закона № 2866-III. Так, аналогично домам без ОСМД, ответственность каждого сособственника определяется пропорционально его доле сособственника.

Однако закон об ОСМД рассматривает вопрос ответственности несколько шире. Так, в соответствии со ст. 29 Закона № 2866-III, сособственники многоквартирного дома за нарушение законодательства об объединении несут гражданскую, уголовную, административную ответственность согласно закону.

Выше мы уже рассмотрели принципы гражданско-правовой ответственности сособственников за общее имущество. Теперь обратим внимание на вопросы индивидуальной ответственности (гражданской, уголовной и административной) сособственника за свои действия.

Согласно общему правилу, предусмотренному ст. 1166 Гражданского кодекса Украины, имущественный вред, причиненный неправомерными решениями, действиями либо бездеятельностью личным неимущественным правам физического или юридического лица, а также вред, причиненный имуществу физического или юридического лица, возмещается в полном объеме лицом, причинившим вред.

В качестве примера применения ст. 1166 ГК Украины можно привести распространенный случай, когда лицо, забыв выключить краны в своей квартире, затопило соседей. При таких обстоятельствах весь вред (стоимость проведения ремонта, стоимость поврежденных вещей) подлежит возмещению виновным лицом. Вина собственника будет и в том случае, когда затопление произошло в результате ненадлежащего технического состояния внутренне-квартирной сети водоснабжения.

Лицо, пострадавшее вследствие виновных действий нарушителя, имеет также право на возмещение морального вреда (ст. 1167 ГК Украины). Размер вреда подлежит обоснованию и доказыванию в суде.

При этом, согласно ч. 2 ст. 1166 ГК Украины, лицо, причинившее вред, освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине. Например, это тот самый случай, связанный с затоплением, но который произошел не по вине собственника квартиры.

Спецификой, присущей для ОСМД, является то, что гражданская ответственность может возникать непосредственно на основании устава объединения. Данное положение прямо предусмотрено в ст. 29 Закона № 2866-III. В ст. 7 настоящего Закона указано: в уставе должна быть определена ответственность за нарушение устава и решений уставных органов.

Собственники квартир в многоквартирных домах могут быть привлечены к ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Непосредственно правила пользования жилыми помещениями, за нарушение которых предусмотрена ответственность, утверждены постановлением КМУ от 08.10.1992 г. № 572. Правилами, среди прочего, запрещается:

  • использовать жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера;
  • хранить взрывоопасные либо экологически вредные вещества и предметы;
  • громко петь и кричать, пользоваться звуковоспроизводящей аппаратурой и прочими источниками бытового шума с двадцати двух до восьми часов;
  • проводить в рабочие дни с двадцати одного до восьми часов, а в праздничные и нерабочие дни — круглосуточно ремонтные работы, сопровождающиеся шумом;

!!! Собственник, наниматель (арендатор) помещения, в котором планируется проведение ремонтных работ, обязан уведомить жителей прилегающих квартир, жилых помещений о начале указанных работ. С согласия жителей всех прилегающих квартир, жилых помещений ремонтные и строительные работы могут проводиться также в праздничные и нерабочие дни. Уровень шума, который создается при проведении строительных работ, не должен превышать санитарных норм.

  • содержать на балконах и лоджиях животных, в частности — птицу и пчел.

Нарушение вышеуказанных правил влечет привлечение виновного лица к административной ответственности согласно ст. 150 Кодекса Украины об административных правонарушениях (далее — КУоАП). Ею устанавливается ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий, нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению, порчу жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства.

Перечисленные правонарушения влекут за собой предупреждение либо наложение штрафа на граждан от 1 до 3 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 17 до 51 грн) и предупреждение либо наложение штрафа на должностных лиц — от 3 до 7 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 51 грн до 119 грн).

Наименее распространенными случаями являются применения уголовной ответственности. Вопросы уголовной ответственности регламентируются статьями Уголовного кодекса Украины и касаются персонально физических лиц. Поэтому на данном виде ответственности не будем останавливаться.

К ответственности могут привлекаться не только сособственники, но и само ОСМД или управляющий в случае нарушения ими положений устава ОСМД или в соответствии с договором о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом. Правовые последствия нарушений, как правило, регламентируются в Уставе и договоре, при отсутствии в данных документах специальных положений будут применяться общие нормы гражданского и жилищного законодательства.

Подытожим

На сегодняшний день отечественное законодательство, регулирующее отношения сособственников касательно пользования и распоряжения общим имуществом, достаточно качественно.

При этом следует признать, что без осознания сособственниками своих прав и обязанностей касательно содержания собственного имущества последнее не может быть эффективным. Поэтому не менее важным, нежели законодательное закрепление особенностей осуществления права собственности в многоквартирном доме, является занятие сособственниками активной позиции полноправного хозяина, а не наблюдателя, который ждет улучшения его имущества и иную помощь со стороны других лиц.

Елена ТРЕГУБОВА,

юрист, г. Киев