hghghghg

Для многоквартирного дома назначили управляющего. Можно ли расторгнуть с ним договор? Какова вообще процедура добровольного отказа от управляющего?

От управляющего, назначенного городским советом, можно отказаться установленным законодательством способом. Так, существует 2 пути расторжения договора с управляющим на управление многоквартирным домом: договорной и судебный.

Существует ли у сособственников многоквартирного дома право на расторжение договора с управляющим на основании заключенного договора?

Согласно ч. 3 ст. 11 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», условия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного Кабинетом Министров Украины.

На сегодняшний день действующим в части, не противоречащей действующему законодательству, является Типовой договор о предоставлении услуг по управлению домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений (далее — Типовой договор), утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 20.05.2009 г. № 484 (далее — Постановление № 484).
Следует отметить: Типовым договором (пп. 8 п. 9) четко предусмотрено право Заказчика инициировать расторжение договора в случаях и на условиях, предусмотренных в нем.
Основания для прекращения договора о предоставлении услуг по управлению домом также четко определены п. 22 Типового договора, среди которых следующие:

  1. составление негативного акта оценки технического состояния объекта по результатам контроля за качеством предоставляемых управляющим услуг;
  2. получение отрицательных результатов опроса (анкетирования) жителей объекта, а также собственников (сособственников) отдельных помещений объекта, которые в нем не проживают, относительно качества предоставления управляющим услуг.

Итак, возможность досрочного расторжения договора с управляющим четко предусмотрена Типовым договором и, по сути, зависит от качества услуг, которые будут предоставляться управляющим, и обоснованного мнения жильцов дома о качестве данных услуг.

Каким образом сособственникам многоквартирного дома реализовать право на расторжение договора с управляющим?

В контексте вышеприведенных оснований расторжения договора с управляющим следует отметить еще одно важное право Заказчика, предусмотренное пп. 5 п. 9 Типового договора, а именно: право осуществлять контроль за качеством предоставления управляющим услуг по управлению объектом в порядке, предусмотренном п.п. 12 и 13 договора.
Пунктом 12 Типового договора предусмотрено, что Заказчик осуществляет контроль за качеством предоставляемой услуги и эффективностью управления объектом путем:

  • проведение специальной контрольной комиссией обследования его технического состояния;
  • опрос (анкетирование) жителей объекта, а также собственников (сособственников) отдельных помещений объекта, которые в нем не проживают, касательно качества предоставления управляющим услуг согласно приложениям 2 и 3 к данному договору.

Таким образом, для успешной реализации права на досрочное расторжение договора с управляющим рекомендуем ответственно отнестись к вопросу контроля за работой управляющего. Для этого обязательно следует проводить периодические обследования технического состояния дома и документировать (составлять акты, фото) выявленные недочеты, после чего составлять и отправлять управляющему претензии в письменном виде.

Какова процедура проведения обследования технического состояния многоквартирного дома?

Порядок создания и работы специальной контрольной комиссии для обследования технического состояния многоквартирного дома предусмотрены п. 1 приложения 2 к Типовому договору. Так, специальная контрольная комиссия, которая создается на время обследования технического состояния объекта, состоит на две трети из делегированных заказчиком представителей и на одну треть — из представителей управляющего (далее — комиссия). Комиссия проводит по инициативе заказчика, жителей объекта или управляющего обследование технического состояния объекта в случае предъявления заказчиком или жителями объекта претензий касательно низкого качества предоставления услуг по управлению. По результатам обследования в соответствии с требованиями правил содержания жилых домов составляется акт оценки технического состояния объекта. Акт оценки технического состояния объекта подписывается всеми членами комиссии, участвовавшими в голосовании по принятию соответствующего решения. Напомним: составление негативного акта оценки технического состояния объекта и является основанием для расторжения договора с управляющим.
Члены комиссии, которые не согласны с ее общими заключениями, могут подписать указанный акт с замечаниями или особым мнением.
По завершении исследования технического состояния объекта акт оценки технического состояния объекта подается комиссией заказчику и управляющему для ознакомления и принятия соответствующих решений.
Пунктом 4 Приложения 2 к Типовому договору предусмотрено:
«Решения касательно улучшения или ухудшения технического состояния отдельных элементов объекта принимаются путем голосования простым большинством голосов в присутствии не менее двух третей членов комиссии. Результаты голосования членов комиссии отражаются в протоколе, который является неотъемлемым приложением к акту оценки технического состояния объекта».
Указанным пунктом, по сути, устанавливается кворум специальной контрольной комиссии. В случае присутствия не менее двух третей членов комиссии, ее заседания считаются полномочными. С учетом того, что специальная контрольная комиссия состоит на две трети из делегированных заказчиком представителей, управляющий не сможет препятствовать в ее работе и в принятии соответствующих решений.

Какова процедура проведения опроса (анкетирования) жителей объекта относительно качества предоставления управляющим услуг?

Еще одним механизмом, который может повлечь за собой прекращение договора о предоставлении услуг по управлению домом, является осуществление опроса (анкетирования) жителей объекта, а также собственников (сособственников) отдельных помещений объекта, которые в нем не проживают, касательно качества предоставления управляющим услуг.
Порядок проведения опроса (анкетирования) жителей объекта, а также собственников (сособственников) отдельных помещений объекта, которые в нем не проживают, касательно качества предоставления управляющим услуг регламентируется приложением 3 к Типовому договору.
Опрос (анкетирование) проводится членами специальной контрольной комиссии (далее — комиссия) анонимно среди лиц в возрасте от 18-ти лет, проживающих в помещениях объекта, и охватывает не менее 50% таких лиц.
В ходе опроса (анкетирования) респондентам предлагается оценить по 10-балльной шкале деятельность управляющего за последний год по следующим направлениям:

  • проведение работы с обращениями граждан;
  • составление перечня жилищно-коммунальных услуг, которые предоставляются жителям объекта;
  • осуществление деятельности по обеспечению поддержки и улучшению технического состояния объекта;
  • повышение качества жилищно-коммунальных услуг жителям объекта;
    учет интересов жителей объекта, а также собственников (сособственников) отдельных помещений объекта, которые в нем не проживают, при осуществлении управления объектом (установка или строительство сооружений, оборудования и объектов, относительно которых возникает беспокойство у жителей);
  • проведение разъяснительной работы среди жителей объекта, а также собственников (сособственников) отдельных помещений объекта, которые в нем не проживают (разъяснение принимаемых решений и совершаемых действий, в т.ч. непопулярных).

По завершении опроса (анкетирования) его результаты оформляются письменно и направляются комиссией заказчику и управляющему для ознакомления и принятия соответствующих решений.
Таким образом, прекращение договора о предоставлении услуг по управлению домом, в соответствии с положениями Типового договора, по инициативе Заказчика возможно в 2-х случаях:
1) составление негативного акта оценки технического состояния объекта по результатам контроля за качеством предоставляемых управляющим услуг;

2) получение отрицательных результатов опроса (анкетирования) жителей объекта, а также собственников (сособственников) отдельных помещений объекта, которые в нем не проживают, относительно качества предоставления управляющим услуг.

При этом важно отметить, что осуществление контроля качества предоставляемой услуги и эффективности управления объектом путем проведения обследования его технического состояния и опроса (анкетирования) жителей объекта, а также собственников (сособственников) отдельных помещений объекта, которые в нем не проживают, касательно качества предоставления управляющим услуг должно происходить в строгом соответствии с приложениями 2 и 3 Типового договора. В противном случае несоблюдение процедуры проведения вышеупомянутых мероприятий с последующим прекращением договора может повлечь за собой обжалование управляющим ваших действий и результатов проверки, что, в свою очередь, приведет к невозможности прекращения договора по управлению многоквартирным домом на этих основаниях.

Можно ли расторгнуть договор с управляющим в судебном порядке?

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ, изменение или расторжение договора допускается только по соглашению сторон.

Более того, управляющий будет препятствовать в расторжении договора на основании договора.

Вариантом выхода из данной ситуации является расторжение договора в судебном порядке. Частью 2 ст. 651 ГКУ предусматривается, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в прочих случаях, установленных договором или законом.

Для того чтобы решение суда было вынесено в вашу пользу и договор был расторгнут, необходимо, чтобы иск был должным образом обоснован, то есть имелись доказательства ненадлежащего исполнения управляющим своих обязанностей по управлению домом.

Поэтому, прежде чем обращаться в суд с иском о расторжении договора, уместно было бы подготовиться и собрать доказательства ненадлежащего исполнения управляющим своих обязанностей, в частности, составить акты о ненадлежащем предоставлении услуг, сделать фото и видео фиксацию выявленных недостатков, провести опрос жителей и составить акт оценки технического состояния  объекта.

Рекомендуем перед тем, как подавать иск в суд, обратиться к управляющему с претензиями (желательно, чтобы таких претензий было несколько от разных сособственников по разным вопросам), в которых обосновать ненадлежащий уровень предоставления услуг.

Однако акцентируем внимание на том факте, что рассмотрение судом спора о расторжении договора с управляющим может длиться достаточно долго, поэтому этот путь, по нашему мнению, не является эффективным.

Кроме того, следует отметить: ч. 6 ст. 11 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» предусматривается, что договор с управляющим заключается сроком на год. Если за месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на следующий однолетний срок. При таких обстоятельствах, в случае невозможности по каким-либо причинам осуществить досрочное расторжение договора с управляющим, у сособственников многоквартирного дома есть возможность разорвать его в связки с истечением срока его действия. Однако необходимо быть внимательными и не пропустить срок для письменного уведомления управляющего о расторжении договора, как того требует законодательство, то есть уведомить управляющего письменно не позднее чем за месяц до истечения срока действия договора.

Итак, от управляющего, назначенного городским советом, можно отказаться. Однако, как видно из вышеприведенного, процедура отказа требует значительных организационных, а в случае судебного разбирательства — и материальных ресурсов. Поэтому мы считаем, уместно было бы поторопиться, и в срок, указанный Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г., создать объединение сособственнков или принять самостоятельное решение о форме управления многоквартирным домом, а не отдавать судьбу управления собственным домом на усмотрение городского совета.

Отдельно уведомляем, что на сегодняшний день в Верховной Раде Украины зарегистрирован законопроект «О внесении изменений в статью 13 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 17.05.2016 г. № 4680.

Данный законопроект, в частности, предлагает предоставить сособственникам право в любой момент расторгнуть договор с назначенным на конкурсной основе управляющим, если они самостоятельно определяются с формой управления домом. Для этого они не позднее чем за 2 месяца должны уведомить управляющего о досрочном расторжении договора.

Таким образом, в случае принятия данных изменений в законодательство значительно может упроститься механизм расторжения договора по обслуживанию многоквартирного дома с назначенным управляющим.

P.S. Внимание! Ожидаются изменения и мы актуализируем материал как только это произойдет!

Максим Попов, адвокат, председатель правления ОО «Центр муниципальных инициатив»