CoolClips_vc062933

При создании объединения сособственников многоквартирного дома и управлении многоквартирным домом возникает ряд вопросов.

Один из них — как определять количество голосов, которые имеет сособственник в ходе голосованиия?

Согласно ст. 10 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III (далее — Закон № 2866), каждый сособственник (его представитель) в ходе голосования имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения сособственника в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

При этом в п. 9 ст. 1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII (далее — Закон № 417) прописано, что доля сособственникадоля, которую составляет площадь квартиры и/или нежилого помещения сособственника в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Таким образом, чтобы определить количество голосов, принадлежащих сособственнику, необходимо знать:

  1. именно общую площадь всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, а не «общую площадь дома», поскольку, кроме квартир и нежилых помещений, «общая площадь дома» включает площадь подсобных помещений общего пользования (в т.ч. вспомогательных);
  2. общую площадь квартиры или нежилого помещения, принадлежащих каждому из сособственников.

То есть в Законе № 417 и Законе № 2866 речь идет об общей площади квартиры или нежилого помещения, но что такое общая площадь квартиры или нежилого помещения и что она включает?

Термин «общая площадь квартиры» используется в ряде подзаконных актов (приказ Госкомстата Украины «Об утверждении Инструкции относительно заполнения формы государственного статистического наблюдения № 1-жилфонд (годовая) «Жилой фонд» от 21.07.2008 г. № 251; приказ «Об утверждении Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества» от 24.05.2001 г. № 127; приказ Госкомстата Украины от 18.04.2005 г. № 95, Инструкция по ведению похозяйственного учета в сельских, поселковых и городских советах; приказ Государственного Комитета Украины по вопросам Жилищно-коммунального хозяйства «Об утверждении Методических рекомендаций по вопросам технической инвентаризации объектов недвижимого имущества» от 05.09.2003 г. № 146 и т.д.), согласно которым общая площадь квартиры определяется как сумма площадей всех помещений квартиры, встроенных шкафов и летних помещений, подсчитанных со следующими понижающими коэффициентами:

  • для балконов и террас — 0,3;
  • лоджий — 0,5;
  • застекленных балконов — 0,8;
  • веранд, застекленных лоджий и холодных кладовых — 1,0.

При этом под квартирой подразумевается жилое помещение — внутренняя изолированная часть здания, отделенная от других смежных помещений стенами без проемов или глухими перегородками, при наличии необходимых подсобных помещений (кухни, туалета, ванной комнаты), а также которая имеет самостоятельный выход на улицу, двор, коридор общего пользования или лестничную клетку.

Более подробный ответ на упомянутый вопрос можем найти в ДБН В.2.2-15-2005 «ЖИЛЫЕ ДОМА. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ».

В соответствии с положениями Приложения Б:

Балкон — выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, предназначенная для отдыха летом.

Квартира — комплекс взаимосвязанных помещений, используемых для проживания одной семьи разного количественного состава или одного человека, который включает (как минимум): жилую (жилые) комнату, кухню, ванную комнату (душевую), уборную (или совмещенный санузел), прихожую, кладовую или встроенный шкаф.

При этом общая площадь квартиры — суммарная площадь жилых и подсобных помещений с учетом лоджий, балконов, веранд и террас, которые учитываются с коэффициентом в соответствии с Приложением В.

Согласно положениям Приложения В:

В.2 Общую площадь квартир определяют как сумму площадей всех помещений квартиры, встроенных шкафов и летних помещений, подсчитанных со следующими понижающими коэффициентами:

  • для балконов и террас — 0,3;
  • для лоджий — 0,5;
  • застекленных балконов — 0,8;
  • веранд, застекленных лоджий и холодных кладовых — 1,0.

Следовательно, в общую площадь квартиры также включается площадь балконов.

Касательно нежилых помещений, в соответствии с ДБН В.2.2-15-2005 «ЖИЛЫЕ ДОМА. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕННЯ»:

Нежилое помещение — помещение в структуре жилого дома, которое не относится к жилому фонду. Оно является самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений.

При этом имеется в виду, что с учетом ст. 4 Жилищного кодекса Украинской ССР от 30.06.1983 г., нежилые помещения в жилых домах предназначены для торговых, бытовых и прочих нужд непромышленного характера.

Поэтому при исчислении количества голосов, которое имеет сособственник в ходе голосования, необходимо принимать во внимание общую площадь квартиры или нежилых помещений с учетом площади лоджий, балконов, веранд и террас.

Информацию касательно:

  • общей площади квартиры или нежилых помещений можно получить, просмотрев технический паспорт на квартиру или нежилое помещение, в котором указываются общая площадь квартиры или нежилого помещения и его размер;
  • общей площади квартир и нежилых помещений в доме можно узнать из технического паспорта на дом, обратившись в обслуживающую организацию.

Елена Жмуйданович,

юрист