На сьогодні чинними є дві постанови КМУ від 20.05.2009 р. —  № 484 «Про затвердження Типового договору про надання послуг з управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд» та № 529 «Про затвердження Типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій». Якою з них керуватися при укладенні договору з управителем?

ВІДПОВІДЬ: При укладенні договору з управителем нині слід керуватися постановою КМУ від 20.05.2009 р. № 484 «Про затвердження Типового договору про надання послуг з управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд». Пояснімо, чому так.

Як відомо, ч. 3 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі – Закон № 417) встановлено, що умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.

Водночас дійсно, на сьогодні є чинними дві постанови КМУ від 20.05.2009 р., якими затверджені два на перший погляд схожі типові договори —  № 484 та № 529 (надалі іменуватимемо відповідні договори Типовим договором № 484 та Типовим договором № 529 відповідно). Однак предмет зазначених договорів є різним.

Так, послуги з управління багатоквартирним будинком та послуги з утримання будинку за своїм змістом та обсягом не є тотожними.

Тут варто відзначити, що і Типовий договір № 484, і Типовий договір № 529 були затверджені значно раніше, аніж з’явився Закон № 417. А саме, по суті, на виконання п. 1 ч. 3 ст. 20, п. 3 ч. 2 ст. 21 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875-IV (далі – Закон № 1875), якими встановлено обов’язок споживачів та виконавців житлово-комунальних послуг укладати договори на надання відповідних послуг, підготовлені саме на основі типового договору.

При цьому ч. 1 ст. 13 Закону № 1875, в якій закріплено поділ жилого-комунальних послуг на види залежно від функціонального призначення, виокремлено:

  • послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо) (п. 2 ч. 1 ст. 13 Закону № 1875);
  • послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо) (п. 3 ч. 1 ст. 1875).

Оскільки послуги з утримання будинків та управління будинком є різними видами житлово-комунальних послуг, то, очевидно, і опосередковуватись мають різними типовими договорами. Однак, звісно ж, у першу чергу справа не у назві послуг та не у формальному поділі на види. Значно важливіше – відмінність у змісті.

ВИСНОВОК: Як можна бачити із наведеного вище, послуги з утримання будинків визначено низкою цілком конкретних дій – прибирання, технічне обслуговування, ремонт тощо. Тоді як послуги з управління – це балансоутримання (що включає в себе, зокрема, ведення бухгалтерської, статистичної та іншої передбаченої законодавством звітності, здійснення розрахунків коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів, утримання будинку тощо) та укладання договорів.

Якщо ж ми звернемось безпосередньо до змісту Типових договорів № 484 та № 529, то не лише зміцнимось у думці щодо нетотожності послуг з управління та утримання, а й отримаємо привід говорити про те, що в окремих випадках вони співвідносяться як частина і ціле: послуги з управління будинком можуть включати в себе послуги з його утримання. У всякому разі, на користь такої позиції свідчить, зокрема, пп. 2 п. 10 Типового договору № 484, згідно з яким управитель зобов’язаний надавати послуги відповідно до вимог правил управління будинком, у тому числі забезпечувати належну експлуатацію та утримання об’єкта відповідно до його цільового призначення і здійснювати контроль за технічним  станом  інженерного  обладнання  будинків,  квартир  та приміщень такого об’єкта. При цьому забезпечувати утримання будинку управитель може в тому числі й самотужки виконуючи роботи, що охоплюються поняттям «послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій». Так, згідно з п. 1.7 Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затверджених наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 02.02.2009 р. № 13, для забезпечення належного функціонування і збереження споживчих властивостей об’єкта та організації забезпечення потреб мешканців об’єкта  житлово-комунальними  послугами відповідно до стандартів, нормативів, норм, порядків і правил особа, що здійснює  управління будинком, у порядку, передбаченому законодавством, укладає договори, зокрема, із виконавцями — про надання житлово-комунальних послуг (у разі якщо особа, що здійснює управління будинком, не є виконавцем цих послуг). Тобто, як бачимо, цілком допускається, що управитель окрім власне послуг з управління може бути виконавцем з інших житлово-комунальних послуг – в тому числі й послуг з утримання будинку.

Зауважимо, що аналогічним чином міркує і Мінрегіон: принаймні, в листі 21.08.2015 р. № 79-10109 чітко прозвучало, що за Законом № 417 для послуги з управління багатоквартирним будинком «характерним те, що до її складу фактично входять послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій».

Щоправда, у щойнозгаданому листі висловлена й інша важлива теза. Так, на думку Мінрегіона, у Законі № 1875 взагалі відсутня така послуга як управління багатоквартирним будинком у розумінні Закону № 417. А отже, як можемо зробити висновок, для виконання вимоги, закріпленої у ч. 3 ст. 11 Закону № 417, повною мірою не підходить ані Типовий договір № 484, ані Типовий договір № 529.

Зауваження, загалом, слушне. Але, врешті, за змістом Типовий договір № 484 усе ж таки більшою мірою відповідає поняттю управління багатоквартирним будинком, що закладене у Законі № 417. Та й формальних перешкод для його застосування немає: Типовий договір № 484 містить усі істотні умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що вимагаються Законом № 417 (ч. 4 ст. 11):

  • перелік послуг;
  • права і обов’язки сторін;
  • ціна на послуги;
  • строк дії договору.

А загалом, сподіваємося, чекати від Кабміну на новий, актуальний типовий договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком залишилося недовго. Так, нещодавно законотворцями було ухвалено Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 09.11.2017 р. № 2189-VIII (далі – Закон № 2189), з введенням в дію якого, що відбудеться 10.06.2018 р., Закон № 1875 втратить чинність. Серед іншого, Законом № 2189 вносяться зміни до ч. 4 ст.11 Закону № 417, згідно з якими істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком визнаватимуться:

  • перелік послуг;
  • вимоги до якості послуг;
  • права і обов’язки сторін;
  • відповідальність сторін за порушення договору;
  • ціна послуг;
  • порядок оплати послуг;
  • порядок і умови внесення змін до договору;
  • строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору.

Як бачимо, перелік значно ширший, порівняно з діючими вимогами. Тож, хай там як, а Уряду доведеться попрацювати над оновленням Типового договору № 484 або розробкою нового документу на його заміну.

Вікторія Туманова,
юрист м. Київ